こんにちは。売却コンシェルジュ代表取締役 山崎紘靖です。
日々、売主様専門の仲介として取引を行っております。

お子様との同居や介護施設への入居などの理由で、空き家になった
実家についてご売却を考えるときに知っておきたい税金のことを
お伝えします。（今回は所有者に相続が発生していない場合）

「そもそも実家に将来住むどうか」を考える。

根本的なことですが、将来実家に住んだり、土地活用をしてアパートやマンションを建築する場合は、そもそも売却が不要です。

ただ、「実家だから残したい」や「親ももしかしたら実家に帰るかもしれない」との理由で売却を先に延ばす判断は、税金面で不利に働く場合があります。

実家が空き家になった時に、将来実家に住む可能性があるかどうかのお話合いをご家族でしてみてください。

「最大おおよそ600万円」違う。

不動産の売却時にかかる譲渡税には、「居住用財産の3,000万円控除」という特例があります。

　マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
　これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。（国税庁一部抜粋）

つまり、自宅（居住用財産）として認められる間は、売却した時の譲渡益（売却金額から取得費や諸経費を差し引いた後の利益）のうち、3,000万円までは控除できるという特例です。
ちなみに、長期譲渡（簡易的意味：所有期間5年以上の不動産）の場合の譲渡税は、20.315％（所得税＋住民税＋復興税）です。
「居住用財産の3,000万円控除の特例」が利用できない場合には、最大で3,000万円×20.315%＝609.45万円…。最大で600万円の差が出ます。

空き家になった日から3年目の年末まで

3,000万円の特別控除を利用できるかどうかは、空き家になってからの期間で判断されます。

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

• (注)　住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
  • イ　その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  • ロ　家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。（国税庁一部抜粋）

結論が出ない時は、一度試算をしてみる。

今回は、3,000万円控除のみのお話をしましたが、売却時にかかる税金（譲渡税）にはその他多くの制度があります。
実際に「今売却するか・将来売却するか」という判断で結論が出ない場合は、税理士や不動産会社に確認することをお勧めしております。

「今売却することで得られる利益や将来に亘り得られる利益」を可視化し、資料を基にご家族でのお話し合いを進めてみてください。