こんにちは。
売却コンシェルジュ代表の山﨑紘靖です。

さて、【3,000万円控除難問編】実家の土地を売る。前編のつづきです。

ちなみに土地査定額は「金2億円」、売却は「来年中」です。

税理士の意見がわかれた。

今回３人の税理士に確認をとりました。

「実際に住んでいたのに3,000万円控除が利用できない」なんてことがあるのでしょうか？

ここからは、税理士の回答を引用します。

『利用できない』と回答した税理士

私は、税理士をする前に、税務署に務めていたので、経験上、今回の場合『利用できない』と考えます。税務署は、住んでいたのなら、証明を要求してきます。今回の場合は、住民票が直接的に離れを自宅としていた証明にならないため（母屋と住所が同じ為）、電気料金や固定資産税の請求種別によって判断することになります。電気料金の領収書は紛失し、固定資産税は事務所として課税されているので、証明がない状況です。そのため、利用することは難しいと考えております。

事前に税務署に確認をしていたので、内容としては納得できます。

ちなみに、こちらの税理士先生のもとには、ときどき空き家に2年住んでから相談に来るお客様もいるらしく、3,000万円控除を利用する為の居住なのですが、税務署への申請は通過することが多いようです。

『利用できる』と回答した税理士

実態として居住していたのであれば、『利用できる』と思います。3,000万円控除については、何年居住しなければという規定はなく、空き家となってから3年目の年末までであれば利用できるという規定通りの解釈が可能です。ただし、国税庁が指摘する通り、証明するものがあれば確実性は上がりますが、国税庁としてもそこに住んでいなかったという証明はできないはずです。住んでいた事実があるとすれば、居住用財産を利用するための工作（ある一定期間再度住むなど）はせずに、来年中に売却をし、申請したほうがよいです。

以上のように見解がわかれました。

再度、国税庁に聞いてみた

税理士の見解もふまえて再度国税庁（以下、税）に確認をとりました。

私 ： （前回の会話内容を説明したあとに）税理士の見解がわかれていますが、どのように判断すればよいですか？
税 ： 住んでいたのであれば、何かしらの証明があるはずです。こちらが納得できる証明はありますか？
私 ： 書類での証明はむずかしいので、親戚などの証言でもよいですか？
税 :  本人の親戚からの証言は証明になりません。
私 :  ではどのように証明すればよいですか？
税 :  特殊案件になりますので、担当の税務署と打ち合わせをしてください。

以上のような会話がつづきました。
担当の税務署に後日、税理士から確認をしてもらいましたが、同じような内容の会話になったそうです。

売却をおこなうことに

今回の相談者に、これまでの内容を説明し、3,000万円控除が使えないこともある旨を納得していただいた上で販売活動を開始することにしました。実際に申告をしてみて、税務署の判断に任せることになりました。

申告結果がでるのは、おそらく再来年となりますが、結果がわかれば、また記事にしたいとおもいます。

過去の取引の場合

私が過去に取引した事例の中にも似たような特殊案件がありました。
過去の取引の場合は、1階が事務所ではなく、アパートでしたが、未登記で請求も「共同住宅」となっていました。

そのときの申告も今回相談した税理士に依頼をしたのですが、結論として3,000万円控除は利用できました。

詳細な申告方法などは教えてもらえなかったのですが、「実態として居住していたにもかかわらず、利用できないという結論は少ない」との回答を税理士からはもらいました。

3,000万円控除を利用するために、居住する方法を指南している方もいるようですが、私としては実態に則した申請を行うことをおすすめしております。

まとめ

現在、不動産価値は上昇傾向にあります。（平成27年10月現在）
しかし、都心一極集中の側面もあり、地方都市においては下落している地域もあることは事実です。

3,000万円控除を利用できると、最大600万円程の税金が低くなる計算になりますが、一方で下落局面に3,000万円控除を利用するために、2～3年住んだのち売却をするという選択の場合、売却時には600万円以上の値段が下落している場合も考えられます。

将来の予測はもちろんできませんが、人口減少や政府がすすめるコンパクトシティ化により、居住用として需要が少なくなる地域はおおまかに予想できます。

もし、今現在売却をお考えの不動産がありましたら、お気軽にご相談ください。査定書や大まかな税額の計算は無料にておこなっています。