こんにちは。売却コンシェルジュの山﨑紘靖です。

「あなたの不動産いま売ったらいくら？」のような広告が、ＷＥＢを中心に多く見かけられます。

これは、不動産仲介会社に一括査定を依頼し、売却時に、より高値の金額を目指すサイトの広告です。お客様の声では、「300万円」の差が出たや、「100万円」高く売却できたなどの内容が記載されています。

愛着のあるご自宅や収益不動産などの場合、もちろん少しでも高く売却したいものです。

では皆様、『実家の価格はご存知ですか？』　

おそらく、相続が発生する前の段階でお調べになる方は少ないのではないのでしょうか？

実際に当社に相続のご相談を頂く際、8割以上のお客様が「相続発生後」の方々です。

つまり、実際に相続になるまで何も準備をされていない方です。

実は、事前にしっかり相続の準備（といっても行うことは簡単）をすることで、税金が「600万円～1,000万円」も抑えられるんです。

 

当社でご契約頂いた方を事例にし、わかりやすくご説明致します。

介護施設に移住し、3年以内のご売却

 

以前、【質問】介護施設に入居した後の住宅売却について　で詳しくお話しましたが、両親が介護施設に移住してから3年目の年末までにご自宅を売却することができれば、居住用財産の3,000万円控除を利用することができます。

『相談実例』
母親が介護施設に入所し、戻る予定がない実家のことで悩んでいます。父は他界しており、法定相続人は子どもである私一人です。相続税も合わせて教えて下さい。（50代-女性）

相続を考えるときにまずはじめに全体の相続財産を計算します。ご相談者の相続財産は、不動産：2,000万円と現金：1,000万円ほど。相続の基礎控除が、3,000万円と相続人1人につき、600万円ですので、3,600万円までは控除内に納まることになります。

【計算】　相続財産：3,000万円－基礎控除：3,600万円＝-600万円＝相続税なし。

つまり、ご相談者様は相続対策をしなくても、相続税がかかることはありません。
しかし、相続した自宅を売却した場合は、譲渡税が課税されます。譲渡税は、長期保有の場合20.315％です。

【計算】　譲渡税：2,000万円×20.315％＝406.3万円（取得費等の計算は除外）

相続税と譲渡税は、別の税金のため、たとえ相続税を支払った場合でも、相続で取得した不動産を譲渡する際に支払わなければなりません。

結論から申し上げると、こちらのお客様には『生前での売却』をお奨めいたしました。

お母様が介護施設に入所されて、自宅に戻ることがない状況であれば、空き家になってから3年目の年末までに売却（所有権移転）ができれば、居住用財産の3,000万円控除利用可能です。
ご相談不動産価格は、2,000万円なので、ご自宅売却時に譲渡税はかからないことになります。もちろん、相続税も基礎控除内のためかかりません。

単純に計算した場合でも、406.3万円の節税になります。

※便宜上、不動産価格と相続時の税務評価額を同一にしてあります。実際は、税務上の相続評価額とことなりますが、不動産によって様々です。詳細はご相談下さい。

相続税対策のアパート建築は有効ですか？

当社は世田谷区と川越市に店舗があります。特に川越支店に多く頂く質問で、相続税対策としてアパートを地所に建築したほうが良いかとの質問を受けます。これはお持ちの不動産の場所によりますが、今回は都心から離れた場所に資産をお持ちの方からのご相談でご説明を致します。

『相談実例』
代々の地主で、相続税評価はおよそ3億円です。田舎であるゆえに遊休地も多く、活用は駐車場と古いアパートが数件建っているのみです。先日、大手建築業者から営業があり、土地活用しないと多額の相続税が加算される為、一括借り上げのアパートを建築しないか？と言われました。資料を取り寄せると相続税が1億円をゆうに超えていた為、驚き、ご連絡致しました。（50代-女性）

まず、この大手建築会社が作製した資料を見せてもらいました。結論から言うと、基礎控除以外は何も差し引いていない。同じ不動産業界として残念ではありましたが、相続税の計算ができていませんでした。

そして、一括借り上げの資料も読みましたが、5年に1度の賃料設定見直しとありました。

遊休地を活用してアパート経営することは、相続税対策になります。しかし、相続税だけ安くして、建てたアパートが赤字では意味がありません。

アパートの建築の際に重要なことは、10年・20年先の収支が本当に合うかどうかです。
【地方都市へのお住み替え】じゅん＆ネネのじゅんさん・マネージャーさんに記載しましたが、終の棲家としての地方移住は資産的にも有利な部分が多いと思います。

しかし、地方都市がアパート経営に向いているかどうかは、生活面でなく市場経済として考えなければなりません。

ご相談の際には、色々資料をお見せしてご説明しますが、単純な判断基準として２つだけあげるとすると。

①周辺地域で築20年のアパートの稼働率はいかがですか？
②お住まいの地区市町村の人口変動はいかがですか？

もし、周辺地域のアパートの稼働率が悪く、人口減少が進んでいる地域の場合、将来的に赤字経営になる可能性は高いと思われます。人口減少が顕著な地域では、加速度的に経営が悪化する可能性もあります。

今回のご相談者様がお住まいの地域は、このアパート需要が将来的に先細りの市場だったため、資産の組み換えをお奨めしました。

具体的には、遊休地である土地は売却をし、資金化します。現金は額面通りの相続税評価になる為、将来的に収益を望める立地に収益不動産（アパート・マンション）を購入していただきます。

数字上の利回りは低くなりますが、空室リスク・家賃減額リスクを加味すると、新築を建築するよりも早い段階で元金回収が可能です。合わせて、将来的な売却の際も大きな下落はないと考えられます。

相続対策としては、『小規模宅地等の特例』を活用し、居住用地は80％減・不動産貸付地は50％減を限界面積まで利用し、さらに収益不動産購入時のローンはそのまま負債として差し引くことができます。

もし、アパートを新築する営業があった場合、相続に詳しい不動産会社や税理士に一度相談をし、相続時だけでなく、将来的な見通しも含めて検討されることをお奨めいたします。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
相続は誰にでもおこることですが、誰にでも同じ結果をもたらしません。

対策をしていない場合、1,000万円で収まらないほどの税金の差がでます。

相続が発生してからの一括見積もりで少しでも高く売却することも需要です。
しかし、生前対策でより多くのご利益を残すことも可能です。

相続を意識しだしたら、お気軽にご相談ください。

 

まずは、不安点、わからない点を気軽にご相談ください。