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こんにちは。売却コンシェルジュ 代表の山﨑紘靖です。

さて、私が取り扱う売買取引は複雑な権利関係の場合が多いのですが、その案件には「いくつかの共通点」があります。

共通点のなかで、今回は「相続登記をしていない不動産」のことについて、わかりやすくご説明していきます。

将来の不動産売却に参考になればと思います。

相続登記を終えていない不動産

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義の変更を行なうことをいいます。すなわち、被相続人名義の不動産を、相続人が相続（取得）した場合に、被相続人から相続人に名義変更する手続きです。
（出典：中野相続手続センター）

相続税の申告は、相続発生から10ヶ月以内です。

相続登記の期限は設けられておりません。
つまり、いつ登記をしても問題ないのです。

相続登記をしていない不動産＝相続人で共有している不動産です。

相続登記には登録免許税などの費用と、書類提出などの手間がかかりますが、不動産のご売却や活用する際に重要になってきます。

実際に、売主様とお話をしていると相続登記ができていなかったことが原因で複雑な不動産になっていることが多いのです。

では、なぜ相続登記をしていない不動産は複雑になるのでしょう。

それは、「法定相続人の数が際限なく増加していく」ことに起因しています。

単純なお話ですが、第１相続で、親から兄弟４人に相続が発生したとします。兄弟にそれぞれ子供が２人いれば、第２相続は８人、同じく第３相続では１６人。その相続の間で離婚などが発生しているとより相続が複雑になっていきます。

当初は、仲の良い兄弟４人の相続が第３相続まで派生するとお互いに「はじめまして」ということもしばしば。

私が過去に経験したもっとも多い人数は３６人です。

ここまで派生してしまうと、弁護士や司法書士に依頼し、所有者の調査と全員からの書類をいただく必要がでてきます。

実際に私がおこなった３６人の相続人のケースは、２年間の時間を要しました。

早い段階で所有者を確定しておく

もし、相続登記をしていない不動産をご所有で複数回の相続が発生している場合には、できるだけ早い段階で相続人の確定を行っておいて下さい。

繰り返しになりますが、相続登記は行わなくても罰則はありません。

しかし、相続人が増えるということは当然に相続登記が出来ない可能性を上昇させます。
今までの経験した相続登記ができない（若しくは時間を要した）理由をいくつかご紹介致します。

■相続登記が困難だった事例
①相続人の行方がわからなくなっている。
②相続人が見つかったものの意思判断能力がない。
③相続人が海外に居住になり、連絡がとれない。
④離婚により派生的に相続した権利者が見つからない。
など。

相続人の確定は、戸籍謄本を追っていく方法が一般的です。大体の場合は、弁護士に依頼し取得をしますが、戸籍謄本だけで、必ずわかるというものではありません。
全ての相続人が判明しても、そのうち１人に意思判断能力がない（たとえば、認知症）方がいた場合は、後見人制度の利用が必要になっていきます。詳細の説明は省きますが、手続きに少なくても３ヶ月以上の時間を要します。

相続人が多くなればなるほど複雑さが増します。

空き家にしていませんか？

相続登記を行っていない不動産の中には、何年間も空き家にしている場合が多く存在します。

空き家になっていること自体は問題ないのですが、管理や固定資産税等に費用が発生しているはずです。

「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって、固定資産税・都市計画税の増額も考えられます。

ただ、相続人が確定しないうちは、管理者が負担していく状況になります。
もちろん、無事売却までできた場合は維持管理に要した費用や固定資産税等は清算すればよいのですが、精神的・肉体的な疲労に対しての対価は支払われないことが多いのが現状です。

また利用していない家屋は、経年劣化が早まる傾向にあります。都心の住宅街においても、道路まで伸びている枝葉などを良く見かけます。

空き家を、売却に限らず、有効活用に利用することは地域社会貢献にもつながります。相続登記を終え活用の方法を検討していきましょう。

まとめ

いかがでしたか？相続登記をしていない不動産が複雑化する時期は、あらたな相続が発生したときです。
つまり、子供の世代で（若しくは孫の世代）で問題が顕在化することが多いように思います。

ご自身の相続や将来の相続に遺恨が残らないように「できるうちに」相続登記をし、問題が複雑化しないようにお話し合いをおもちになることが重要かと思います。

「相続登記が未了の不動産」でご相談がありましたら、お気軽にご相談下さい。