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売却コンシェルジュBLOG「相続した実家を売ることになってしまった」そんなときどうする?

2015年11月6日(金)

「相続した実家を売ることになってしまった」そんなときどうする?

「相続した実家を売ることになってしまった」そんなときどうする?

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こんにちは。売却コンシェルジュの代表 山崎紘靖です。

さて、今回は当社へのご相談の中で「相続で住んでいる実家を売却しなければいけないのか」という質問に関してお話します。

『相 談』
私は3人兄弟で、構成は「私、弟、妹」です。この度、一緒に同居していた父が亡くなり、相続が発生したのですが、相続財産のほとんどは私が住んでいる自宅の不動産であり、現金預金はありません。弟は自身で経営している会社の業績が良いため、登記を共有にしてそのまま居住してて良いといってくれていますが、妹はすぐに売却し、法定相続分である1/3を現金にてほしいと主張してきます。妹とは長年の軋轢があり、対話がうまくいかず弁護士を介しての調停となりそうです。なにか良い解決策はありますか?(60代-男性)

実は、このようなご相談は少なからずいただきます。

このお客様は、ご相談の時点で「調停」までお話が進捗しており、最終的には「売却」という選択をせざる得ませんでした。

しかし、相続の仕方によってはご自宅を残す方法もあったかと思います。ご相談者の事例にそってお話していきます。もし、同居している家族がおり、相続財産の中で不動産が大部分を占める場合の考え方として参考になれば幸いです。

尚、今回の不動産価値は、2億円です。

なぜ自宅を売却しなければならないのか。

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まず、ご相談のように住んでいるご自宅をなぜ売却しなければならなくなるのか。

以前の記事「相続で取得した土地を売る(準備編)」でご説明した法定相続分に起因しています。
※法定相続分については今回の記事での説明は省きます。

ご相談者の場合、父親が遺言を残していなければ、法定相続分=1/3 (兄・弟・妹それぞれ)となります。
不動産以外の資産がないとのことなので、2億円×1/3=約6,600万円が持分です。

遺産分割の方法は、大きく4つあります。

遺産分割には、主に「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」の4つの方法が用いられます。

「現物分割」は、相続人ごとに相続する財産を決め、土地は長男、現金は次男といった具合に、それぞれが特定の財産を受け取ります。遺産分割の基本となる方法で、最も多く利用されています。

「換価分割」は、相続財産が不動産しかないような場合に、不動産を売却してその代金を分配する方法です。誰も住んでいない空き家などの遺産分割に適しています。

「代償分割」は、その財産を相続する人が、他の相続人に対して金銭などで精算する方法です。分割したくない(できない)財産がある場合に利用します。
例えば親の財産が一戸建てのみで、それを長男がひとりで相続し、その代わり他の兄弟に相続分を金銭で支払います。支払は一括払いが原則ですが、話し合うことで分割払いも可能です。

「共有分割」は、遺産の一部または全部を相続人が共同で所有します。仮に相続人が3人なら、3分の1ずつの持ち分で共有することになります。
(引用:ダイヤモンドオンライン)

ご相談の場合、妹は「換価分割」か「代償分割」にての一括支払いを希望していることとなります。期間はおおよそ1年を要しましたが、弁護士を介した調停により、不動産を売却し、現金を分割することになりました。

私自身、遺産分割調停になった事例はいくつかありますが、おおむね「法定相続分」どおりの結論がでることが多いです。

では、このような場合はどのような解決策が有効でしょうか。

遺言にて遺産分割の方法を決めておく。

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このような相続人同士の争いを避けるために有効な方法は『公正証書遺言』です。

わかりやすくするためにあらたな事例を記載します。

『相 談 事 例』
母と同居していた長女からの依頼で、遺言について助言した事例。長女は長年母と同居をし、母の介護も行っていた。母としては長女に多くの財産を残し、これからも家を守ってほしいが、疎遠になっている次女からは良い返事がもらえていない状況。有効な遺言の残し方を教えてほしいとのこと。

○相続財産
・現金:200万円 
・預貯金:4,000万円 
・不動産:1億円

合計:1億4,200万円

最近、『終活』などが話題になっていますが、いわゆる「エンディングノート」は遺言にはなりません。自筆遺言でも意思を残すことは可能ですが、自筆遺言が有効か無効かで裁判になるケースも多いことが現状です。費用はかかりますが、公正役場にて遺言を作製することは争いを避けるために有効です。

遺言を作製するときには、遺留分を意識して遺産分割を決めていきましょう。
※遺留分の説明は、こちらです。

今回は、母から子ども2人に対し行う相続のため、金額になおすと下記のようになります。

■長女:(法定相続分)7,100万円(遺留分)3,550万円
■次女:(法定相続分)7,100万円(遺留分)3,550万円

遺留分は、法定相続分の1/2となります。

ご相談の内容からすると、もし次女の遺留分3,550万円を侵害してしまうと、遺留分減殺請求権を行使され、請求される可能性があるため、遺留分を侵害しない内容を残すようにします。

今回は、弁護士とも相談をし、「長女に不動産の全てを遺贈。次女に現金と預貯金の全てを遺贈。」としました。

そして、実際に居住しており、これからも保有する長女は「小規模宅地の特例」を利用することが可能です。

詳細は別の記事で記載しますが、今回のように居住継続をする場合、上限330㎡までは80%の軽減割合が適用になります。

長女が相続した不動産の課税評価額が仮に1億円とすると、80%減の2,000万円が課税対象額となります。
詳細な計算式は省きますが、あらそいになり、売却する結論になるより相続税の減額ができます。

まとめ

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いかがでしたか。
タイトルの【老後】相続のために住んでた実家を売却することに。とあるように、仮に親御様が90歳で亡くなられた場合、相続人は60歳~70歳前後だと推定できます。準備さえしておけば争いにならなかった相続も多くあります。

もし疎遠になられているご兄弟がいる場合などは、一度ご家族でお話合いをし、相続があらそいにならないように対策をとられてはよいかと思います。

相続でご相談があれば、お気軽にご相談下さい。私の提携している相続に強い弁護士・税理士も含めて、解決に向けて努力します。

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私が記事を書きました。

山﨑 紘靖
山﨑 紘靖過去に200件以上の不動産売却に携わり、 某大手不動産会社で営業成績No,1だった山崎が、 売却の専門家として、あなたの「最高額で売れた」をサポートします。

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