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売却コンシェルジュBLOG『家なき子』の節税方法を教えます。小規模宅地等の特例

2015年11月8日(日)

『家なき子』の節税方法を教えます。小規模宅地等の特例

『家なき子』の節税方法を教えます。小規模宅地等の特例

こんにちは。売却コンシェルジュの代表 山﨑紘靖です。

さて、今回の記事はいわゆる『家なき子』の節税についてです。
お話する家なき子は「小規模宅地等の特例」のことです。安達祐実さんのドラマではありませんが、名前はドラマに由来しています(と言われています)。

まずは、小規模宅地等の特例についてわかりやすくご説明します。

最大80%減!特例の基本

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個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分(以下「小規模宅地等」といいます。)については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額します。この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。
 なお、相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。

(注)1 被相続人等とは、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族をいいます。
2 宅地等とは、土地又は土地の上に存する権利で、一定の建物又は構築物の敷地の用に供されているものをいいます。ただし、棚卸資産及びこれに準ずる資産に該当しないものに限られます。
引用:国税庁

他にも細かい要件がありますが、記事では省略します。詳しくは、こちらをご覧下さい。
今回は特定居住用宅地等(以下、「小規模宅地等の特例」)にしぼって説明を進めていきます。

まず、小規模宅地等の特例とは、

■内 容
1.故人が住んでいた家の土地の相続税評価が80%減になる。
2.面積の上限は、330㎡

■利用できる人
1.故人の配偶者
2.故人と同居していた親族
3.家なき子(故人に1.と2.の法定相続人がなく、相続発生前3年間のうちに自分または配偶者の持ち家に住んだことがない親族)

ちなみに、親族とは民法上「6親等・3姻族」をさします。
親族
孫に自宅を相続させる遺言を書けば、養子縁組していなくても家なき子として特例を利用し、節税することができます。

たとえば、相続した実家の評価額が1億円とします。特例を利用すれば、80%減の2,000万円にすることが出来るため、相続財産が不動産のみとなると基礎控除内に収まる可能性があり、結果「相続税がかからない」ということもあります。

『家なき子』を有効につかえる場合

基本的に特例は、相続税の課税によって生活基盤を揺らがすことを防ぐためにある特例ですので、故人と同居していたことが条件となりますが、立場によって適用要件が異なります。

■適用要件
1.配偶者:居住や保有を継続しなくても適用される。
2.同居している親族:相続開始の時から相続税の申告期限まで、引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで有している人
3.同居していない親族=家なき子⇒下記に詳しく説明します。

①から③の全てに該当する場合で、かつ、次の④及び⑤の要件を満たす人

  • ①相続開始の時において、被相続人若しくは相続人が日本国内に住所を有していること、又は、相続人が日本国内に住所を有しない場合で日本国籍を有していること
  • ②被相続人に配偶者がいないこと
  • ③被相続人に、相続開始の直前においてその被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族でその被相続人の相続人(相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合の相続人)である人がいないこと
  • ④相続開始前3年以内に日本国内にあるその人又はその人の配偶者の所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除きます。)に居住したことがないこと
  • ⑤その宅地等を相続税の申告期限まで有していること

引用:国税庁

わかりやすく説明します。
①日本に住所がある。若しくは海外居住でも日本国籍がある。
②両親が亡くなっている。
③親族が相続する実家に住んでいない。
④自分若しくは配偶者の所有する不動産に3年以上住んでいない。
⑤相続発生後、10ヵ月後に来る申告期限まで所有している。

たとえば、子どもが実家を出てからずっと賃貸に住んでおり、父(母は既に亡くなっている)が亡くなった場合は、自宅を相続する子どもは『家なき子』として特例が利用できます。

相続税によって、実家がなくなることを防ぐためです。

この『家なき子』を節税で応用した方の例をご説明します。

『応用事例』
父が3年前になくなった際に、母に実家の大半を相続してもらい、登記をしました。次の相続に備え、私(息子)は、自宅を自分で経営する会社に売却し、そのまま社宅として賃貸利用してます。法人名義の家に賃貸という形態をとることにより、いわゆる「家なき子」の特例を利用できれば、節税効果を上がり実家を手放さなくて済みそうです。(60代-男性)

たしかに、3年経過すれば『家なき子』として特例が利用できそうです。

お話したところ、この男性の実家は評価額2億円ほどあるとのことで、特例が利用できないと相続税の納税が難しいようです。

ただ、もし特例が利用できれば良いのですが、国税庁はこうした節税策について「一般論として個々の事実関係に基づき、法令に照らして判断する」としています。自身が経営する会社との公平性を欠く取引とされた場合は、適用除外となる可能性もあります。

まとめ

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いかがでしたか?

上記に記載しましたが、配偶者でない場合、この特例を利用するためには「相続発生から、申告期限である10ヶ月以上の保有」が前提にあります。

「相続税支払いのために、不動産を売却する」場合、特例が利用できないか確認してみて下さい。不動産仲介会社は税理士ではないので、この知識がない場合も多くあります。

相続でご相談があればお気軽にお問い合わせ下さい。

節税も合わせてご提案し、『売主様のご利益を最大化する』を目指してご提案致します。

 

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私が記事を書きました。

山﨑 紘靖
山﨑 紘靖過去に200件以上の不動産売却に携わり、 某大手不動産会社で営業成績No,1だった山崎が、 売却の専門家として、あなたの「最高額で売れた」をサポートします。

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