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売却コンシェルジュBLOG相続で不動産を売却するときには、どの専門家に相談するべき?

2015年12月5日(土)

相続で不動産を売却するときには、どの専門家に相談するべき?

相続で不動産を売却するときには、どの専門家に相談するべき?

こんにちは。売却コンシェルジュの山﨑紘靖です。

先日、当社で売買仲介のお取引をさせて頂いたお客様のデータを見返していたときに気づいたことですが、実に全体の8割以上が相続に関わる内容でした。

最近、データ解析に時間をかけて行わなかったため、ここまで相続の案件が多いことに改めて驚きました。

さらに、お客様の内容を思い返してみると、お客様の多くが事前に税理士や司法書士にご相談されてから当社にご依頼をいただいております。

そこで皆さまに質問です。

『相続の相談はどこにしますか?』

・弁護士に…
・税理士に…
・司法書士に…

相続が発生し、要領を得ないときに相談する先は、このようなイメージの方が多いと思います。

もちろん、争いがあったり、非上場企業の相続だったりした場合は、専門家しか解決できません。

しかし、相続財産の中に不動産がある場合、ご依頼の先生は不動産のことに精通していますか?

例えば、遺産の相続対策を税理士に一任して、土地の分割を行ったところ、その土地の一部の価値が0円になってしまったという失敗事例があります。

これは何が原因だったかといえば、0円になった土地の一部が道路に接していなかったことですが、もっといえば、土地の遺産相続問題を税理士に一任してしまったことに問題がありました。
なぜなら、税理士は税金に関しては専門家ですが、土地問題についてはいわば門外漢だからです。
特に、土地の分割においては関連の法律知識が必要ですが、税理士がそれを全部把握しているとは限りません。
引用:日本一の弁護士を目指す法律系ブログ

 

これは一例ですが、相続に伴う失敗の事例はインターネット上でも多く検索できます。

具体的なご説明の前に、一物四価についてご説明します。

1つの土地に、4つの違った価格があることを、一物四価といいます。
地価を評価する場合に、時価(実勢価格)、公示地価(公示価格)、相続税評価額(路線価)、固定資産税評価額の4つの価格があることを表しています。

相続のときに、税務評価に利用されるのが、相続税評価額(以下、路線価)です。路線価は、公示地価の80%前後に設定されております。

一方、不動産の売却時の金額を算出するのは、時価です。しばしば、本などのメディアで、公示地価の110%などと言われているものですが、実際には個々の不動産の特性によって、金額は変動し、状況次第では、路線価以下になるケースもあります。再建築不可の不動産の場合は、路線価よりも時価のほうが低くなります。

相続のとき、税理士が利用する価格は、「路線価」です。一方、実際に相続で取得し、売却する場合に利用するのは「時価」となります。

つまり、相続で取得した不動産を売却する場合、税理士だけに相談すると「時価」の部分がおろそかになる可能性があります。

相続に強い相談相手を見つけることが大切

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では、どこに相談すれば「相続に強い」相談相手が見つかるか。
これは、私も税理士の先生とよくお話をするのですが、相続財産に不動産が多く含まれる場合は、

『相続を多く経験している不動産会社』に相談することが一番良いのではと考えております。

繰り返しになりますが、相続人同士でもめている場合は、弁護士でないと解決できません。

相続案件を多く取引している不動産会社であれば、相続に強い税理士・弁護士と提携しています。当社も複数の弁護士・税理士と取引をしており、相続が円満に解決するように努めています。

しかし、不動産会社の中で相続に強い会社を見つけることは困難でもあります。大手でも担当者によっては、知識不足の場合も多くあります。

ちなみに相続の申告期限は、相続発生から10カ月以内です。相続税を土地を売却して支払う場合、その期間内に売却を行わないといけません。

つまり、相続に伴う不動産の売却には正確性とスピードが必要です。正確な取引を10カ月以内に取りまとめなければなりません。

期限があることから専門家には少しでも早い対応が求められます。そこで、一つの判断基準として、私はお客様に、相続のご相談をしてから15日前後で、不動産会社の査定書・税理士による相続税の計算書が揃わない場合はお断りしたほうがよいとお伝えしています。もちろん、複雑な計算や大規模な調査を伴う場合はこの限りではありません。

四十九日まではご多忙のため、申告期限が10カ月以内といっても、実際に行動できるのは8カ月程です。8カ月以内に販売活動→契約→決済を終了するとなると、15日前後の基準がご納得いただけると思います。

まとめ

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相続財産の分割は、基本的には相続人同士の話し合いで決定されます。

しかし、専門家を交えないお話し合いは、特に不動産や非上場の会社などが含まれる場合は、スムーズにまとまらないことが多いように思います。

大まかな方向性が決まったら、専門家にご相談をし詳細を決めていく。
相続を意識し始めたときや、第2相続に向けて早めに専門家を見つけておくことが重要だと思います。

いかがでしたでしょうか?
今回は相続が発生した際の相談先について記載させて頂きました。

当社でも相続に関してのご相談を無料にて承っております。不動産のご売却があるないに関わらず、資産価値把握の意味合いでもお問合せ下さい。

今回も最後までお読み頂きありがとうござました。

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私が記事を書きました。

山﨑 紘靖
山﨑 紘靖過去に200件以上の不動産売却に携わり、 某大手不動産会社で営業成績No,1だった山崎が、 売却の専門家として、あなたの「最高額で売れた」をサポートします。

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