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売却コンシェルジュBLOG【ディアナコート駒場 × 売却コンシェルジュ】 物件のご紹介とマンションの資産性について

2016年1月5日(火)

【ディアナコート駒場 × 売却コンシェルジュ】 物件のご紹介とマンションの資産性について

【ディアナコート駒場 × 売却コンシェルジュ】 物件のご紹介とマンションの資産性について

※ 当物件は、平成28年3月に成約済みです。

こんにちは。

売却コンシェルジュの山﨑紘靖です。
今回は、当社で販売している物件レビューと合わせて『マンションの資産性』についてわかりやすくご説明します。
現在(平成28年1月5日)、売却中の物件となりますので、実際のご案内も可能です。こちらに『ディアナコート駒場内見希望』と記載し、ご連絡頂ければ幸いです。

さて、マンションの資産性にお話を戻します。『住む』という基本的な要素から、『マンションの資産倍率』のお話まで順にご説明致します。

※今回の記事は、マンションの購入時に確認しておくべき内容を中心に記載しております。土地・戸建と異なり、建替えが基本的には出来ないマンションの場合、購入時に手放すときのことも念頭にいれ検討すべきと考えています(終の棲家としての購入などの場合は除く)。購入したマンションが、売却時に有利に販売できるかどうかは、ある程度購入時の判断によって予測できると思われます。

『住まい』として重要な要素は、「安全性」「居住快適性」「生活利便性」

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マンションを住まいとして購入する場合は、将来的な資産性ももちろん大切ですが、まずは気持ちよく住むことができるかどうか(「居住快適性」)が一番重要です。あたりまえのことですが、特に都心部でマンションを検討されているお客様をご案内してる際は、あまりに資産性にとらわれすぎると、肝心な『住まい』という要素の中に、一部妥協しなければいけない部分が出てきてしまいます。中心部の商業地域などは、資産性こそ高いですが、お子様の成長にとって必要な公園や教育施設などが、近くに乏しいこともしばしば。

合わせて、マンションの安全性をご確認下さい。最近話題になっている杭のデータ改ざんについては、個人で調査することは難しく不透明な部分ではありますが、マンションが存する地盤強度については、行政で公表されていることが多く、データを取得しやすくなっています。(例:目黒区地域危険度マップ)また、東日本大震災以降、旧建築基準法(昭和56年6月建築確認以前)の基、施工されたマンションについては、「耐震診断」を行っていることが多くあり(行政からの助成金がある為)、購入前に「現行の耐震基準に適合しているか」や「耐震補強の予定」などを確認できるようになっています。

そして、「生活利便性」について。これは、後に記載するマンションの資産性にも大きくかかわることですが、最寄駅や周辺生活施設までの距離、最寄駅から主要都市までの時間などの周辺環境を可能な限り購入前にご確認下さい。長期的に見ると、立地によってマンションの資産性が左右されることは多く、購入した物件の築年数が新しくても周辺施設が乏しい場合、10年後には駅近くの築年数がより古いマンションに資産性が劣るという可能性もあります。

マンションの資産性は、数値である程度見ることができる?!

東京カンテイが公表している中古マンション資産倍率(以下、マンションPBR)をご存知ですか?
これは、分譲されたマンションの資産価値が中古市場で売却するときに新築分譲時の価格の何倍になっているかをあらわしているものです。マンションPBRが1倍を下回っていれば新築分譲時に比べて資産価値が目減りし、1倍を上回っていれば新築分譲時よりも価格が上昇して資産価値が増加したことになります。
基本的にマンションは、その価値の大半が建物のため、経年によって新築分譲時から下落する傾向にあり、マンションPBRは概ね1倍を下回りますが、マンションの立地やマーケットの動向によっては今回掲出した例のように1倍を上回るケースも出てきます。

マンションPBR=中古マンション価格 ÷ 新築マンション価格

BPR

出典元:東京カンテイ

ちなみに、マンションの収益性を表す指標には「マンションPER」が用いられますが、今回は説明を省略します。

全ての駅の情報は公開されておりませんが、類似した駅のデータを指標にすることで、概ねの予測ができることが多いと考えております。

マンションPBRが高い駅に共通している項目として、「高い人気」「立地優位性」「人口の集中」があり、購入をお考えの地域のこれらのデータを参考に資産性を予測することもおおまかに可能です。

マンション資産性をふまえたうえでの『ディアナコート駒場』物件紹介

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『住まい』としての価値
平成26年1月築、京王井の頭線「駒場東大前」駅徒歩3分に位置し、周辺には「駒場野公園」(徒歩4分)・「駒場公園」(徒歩6分)など緑多い立地です。
間取りは3LDK+ウォークインクローゼット(WIC)で、収納も多く、LD部分の天井高は2500mmとゆったり快適な空間が広がっております。専有面積は、73.00㎡・バルコニー:8.78㎡。
ダブルオートロックシステムを採用しており、全戸玄関・窓防犯センサーが付されているため、セキュリティー面も充実しています。
キッチン設備は、「浄水器」「ディスポーザー」「食洗器」。ペットの飼育も可能です(細則有)。

『生活利便性』のご案内
ディ立地

山手通り沿いにある邸宅街の一翼を担う駒場は、古くは将軍家に愛された鷹場として、現在は東京大学教養学部をはじめ、多くの名門校が集まる文教地区としても知られています。都市の利便性を享受しながらも、上質な雰囲気に包まれる。それが成熟した街、駒場の魅力となっています。
京王井の頭線「駒場東大前」駅まで徒歩3分。そこから直通で、「渋谷」駅へも3分。渋谷からはJR山手線や東京メトロ銀座線・半藏門線・副都心線にアクセスできます。さらに青山や表参道などの人気の街も10分圏内。都心が生活エリアとなります。また、バス利用も便利。平日の日中は2分~6分間隔で運行されていて、「渋谷」駅へは約9分。車をご利用の方には、首都高速3号線「池尻」インターが近くにあります。スマートな移動、広がるフットワーク、駒場では自由な生活スタイルが楽しめます。
ディアナコート駒場公式HPより抜粋)

主な周辺施設をご案内します。
【公共施設】
・目黒駒場郵便局…約400m 
・区立大橋図書館…約840m
【買い物】
・サンクス 駒場東大前店…約50m
・ローソン 駒場一丁目店…約150m
・まいばすけっと 駒場一丁目店…約450m
・東急百貨店渋谷・本店…約1400m
【教育】
・区立駒場小学校…約350m
・区立第一中学校…約480m
・筑波大付属駒場高等学校…約320m
・東京大学駒場キャンパス…約590m

マンションの資産価値
前述したマンションPBRについて、駒場東大前のデータはありませんが、駒場が存する城南地区は基本的には高い水準で推移していることが多く、資産価値としても安定していると思われます。
駒場東大前には、官舎などの公的施設以外にまとまった土地がなく、マンションが少ないことも立地の優位性に良い影響を与えると考えられます。
都心部へのアクセスや周辺の閑静な環境なども含め、当社お奨めのマンションです。

販売価格等

・販売価格 : 金8,880万円
・種  別 : 中古マンション
・現  況 : 居住中
・案内可能日: 売主様と相談
・お引渡時期: 相談
※その他、詳細は下記、販売図面参照。
販売図面

まとめ・お問い合わせ先

いかがでしたでしょうか。
終の棲家としてのマンション購入の場合などは、周辺施設や生活利便性の確認で十分かと思います。しかし、生活の変化などで手放すことも視野に入れている場合、購入時に少し売却時の資産性も計算しておくと良いかもしれません。

ディアナコート駒場は、『住まい』と『資産性』の面から鑑みても、当社のお奨め物件です。
もし立地などにご興味がある方がいらっしゃいましたら、是非お問い合わせ下さい。
ちなみに、当ホームページよりディアナコート駒場をお問い合わせいただきました、購入者様におかれましては、仲介手数料半額にて承ります。

今回も最後までお読み頂きまして、誠にありがとうございます。

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私が記事を書きました。

山﨑 紘靖
山﨑 紘靖過去に200件以上の不動産売却に携わり、 某大手不動産会社で営業成績No,1だった山崎が、 売却の専門家として、あなたの「最高額で売れた」をサポートします。

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