売却するまでの背景

物件を売却するにあたって、大きなハードルになるのが「再建築不可」に該当するケースです。

そのままの状態では新たな建築ができないため、評価額が大きく下がってしまう再建築不可物件。

再建築不可を解消するまでには、行政とのやり取りや、近隣住民との交渉など、とても手間ひまがかかります。加えて、マニュアル通りにいかないことがたくさん生じ、行き詰まってしまうことも。

それらをうまく解決し、物件の売却に成功するには、果たしてどのような点に気をつける必要があるのでしょうか？
今回は、これまでになくスムーズに再建築不可を解消し、売却に至ったという杉並区在住のY様のケースをご紹介いたします。

コロナ禍で仕事や生活におけるストレスが増加。地方へ移住するため自宅の売却を検討

ーーご自宅を売却しようと思った経緯を教えていただけますか？

Y様：もともとこの家を購入する前から賃貸として貸し出したり、売却したりということは考えていたんですね。
ただそれはもっと先のことだと考えていたところに、コロナがやってきました。

コロナの影響でずっと在宅勤務になり、それが自分にとっては大きなストレスだったんです。通勤の面倒は無いのは良かったのですが、私はどちらかというと切り替えが苦手なタイプなんですね。

朝起きてパソコンを開いて、1日中仕事をしてパソコンを閉じて。その間、外に出ることもなく人に会うことも無い。そういった生活が耐えられなかったんですよ。

ーーコロナ禍がきっかけで、仕事を変える地方移住を検討されたわけですね。

Y様：もともとシェアハウスをやったり、古い戸建てをリノベーションして貸したりということに興味がありました。移住先で少しずつそういったこともやっていきたいと考えています。
妻も出産を機に里帰りなどをする中で「田舎で子育てがしたい」という想いが強くなっていったようです。

そのような経緯があり「田舎へ移住しよう」ということになりました。

移住先はお互いの故郷である福岡か新潟で検討していましたが、ちょうど新潟で良い転職先が見つかったので、新潟へ移住を決めました。
自宅の売却もそれに合わせて早めに進める必要が出てきたんです。

「再建築不可」を理由に、不動産会社からは門前払いの扱いを受けた

ーーご自宅が「再建築不可」であることはいつわかったのですか？

Y様：実はこの物件を購入するときから「再建築不可」ということはわかっていました。
友人が再建築不可の物件を使ったシェアハウスをやっていて「再建築不可は条件を満たせば解消できる」と聞いていたので、売却するときに解消すればいいやと楽観視していたんです。

ーー実際はどうでしたか？

Y様：色々な不動産会社に問い合わせたのですが、ことごとく門前払いでした。「再建築不可はめんどうくさくてやってらんないよ」という感じでしたね。

「自分でやるしかないか」とも思ったのですが、仕事を抱えながら対応を1つひとつ調べて、役所に行って交渉するのは非現実的でした。そこでかなり焦りましたね。

そんな中でインターネットで解決方法はないかと検索していたら、売却コンシェルジュの山崎さんをYouTubeで見つけたんです。その動画を見たとき、「まさしく自分が探していた人だ」と思ってすぐメールで連絡しました。

ーー山崎さんは連絡を受けてどう対応されたのですか？

山崎：再建築不可物件は解消して売却に至るまで、すべての対応が完了するまでに長い時間がかかるんですね。近隣の地域関係も大切になってくるので、売主様にもご協力いただくことが多くなってきます。まずはそこのご理解とご同意をいただくところからがスタートしました。

「解決できたら売りたい、解決できないなら売らない」という場合と、「どうにかして売りたい」という場合で、どう対応すべきかは変わってきます。

例えば「解決できないなら売らない」という場合、近隣の方にどこまで踏み込んで交渉すべきかは全然変わってくるんです。

 Y様の場合は「どうにかして売りたい」ということでしたので、「それではその形で進めていきましょう」と動き出した感じですね。

売却時のポイント

「再建築不可」のスムーズな解消につながった3つのポイント

ーー再建築不可の物件は対応が難しいと聞きますが、今回のケースはどうだったのでしょうか。

山崎：これまでに私が経験したなかで、1番スムーズに進んだケースと言ってもいいかもしれません。ポイントは大きく3つあります。

1つ目のポイントは、まずは自分で「調べてみる」ことを通じて、Y様が私のYouTubeにたどり着いてくださったことです。

再建築不可については、実は「まったく知らなかった」という方が多いです。他の不動産会社に査定を依頼して、そこで発覚する人がほとんどなんです。

そして再建築不可がわかったとしても、不動産会社からは「再建築不可のまま売却しましょう」という提案がほとんどだと思います。

「そもそも再建築不可とは？」というところから自分で調べたり、私のYouTubeやブログを見つけて相談いただけたりすることで、解決につなげることができます。

ーーたしかに普通に暮らしていると「再建築不可」という言葉は馴染みが無いですよね。2つ目のポイントは何ですか？

山崎：2つ目のポイントは「行政の対応」です。

再建築不可を解消するうえで、行政で決められた条例などが重要になってきます。

その地区の行政が前向きな条例を定めているか、また担当者は理解を示してくれるかが、問題解決に大きく影響します。

そういった点において、今回の杉並区は行政が協力的で、再建築不可を解消するうえでとても助かりました。

ーー行政によって対応は異なるのですね。それでは、最後の3つ目のポイントについて教えてください。

山崎：実はこれが1番大きいと思うのですが、「近隣関係」が良好だったということですね。

YouTubeでもお伝えさせていただいていますが、ご近所回りの際に売主様にご協力いただけるかどうか、それがあるかないかで話が進まないケースがよくあります。それだけ、売主様と近隣住民との関係が重要だということです。

例えば今回のケースでは、再建築不可を解消して43条2号2項の許可を得るため、行き止まりの道に対して「避難路」を1つ設ける必要がありました。とはいえ、避難路を新たに作るのはかなり難しいです。

今回運が良かったのは、この道沿いに新築を建てられた方が独自で避難路を作っていたということ。そしてY様がその方にお願いして、共用の避難路として使わせていただく通路協定書を作成することができたことです。

それらはすべて、Y様が普段から近隣の方と良好な関係性を築いていたからこそできたことでした。

ーー再建築不可の解消には、近隣の方との関係性が大切なことがよくわかりました。

一瞬で買い手が見つかった！「再建築不可」を解消するかしないかで価値は大きく変わる

ーーちなみにこの物件の売買契約についてはどのような状況なんですか？

Y様：それが驚いたことに一瞬で売れたんですよ！（笑）こんなことないだろうって思うぐらい本当に一瞬で売れてしまって…。

山崎：これについては、この地区と縁のあるハウスメーカーさんがいて、ちょうどこの地区で家を探しているお客様がいらっしゃったようなんです。

そのタイミングでこちらの物件を売りに出したところ、すぐに見つけて連絡をくださったという形になります。条件もほぼこちらが提示したもので通ったので、本当にタイミングが良かったといえますね。

ーーやはり再建築不可とそうでない場合とではかなり値段に差が出るものなのでしょうか？

山崎：再建築不可のままで売った場合、一般的に取引されている金額の50%〜55%くらいになると言われています。そして43条2項2号（※）をとったものの評価額ですと70%〜80%弱くらいです。

仮に5,000万円の物件で評価額が20%変わる場合、1,000万円もの差になってしまいます。土地の金額が大きくなればなるほど、このパーセンテージはすごく重要になってくるんです。

※43条2項2号：建築基準法上の道路とは異なり、原則として増改築や再建築不可だが建築審査会の許可を受けること等により建築を認められることがある道のことを43条2項2号や43条但し書きと呼ぶ。

ーーとはいえ再建築不可の解消は大変なので、他の不動産会社だと避けることが多いわけじゃないですか。売却コンシェルジュでそれを受けている理由はなぜですか？

山崎：先ほどの例でもお伝えした通り、再建築不可を解消するだけで1,000万円変わってくることがあるんでよね。それって売主様からしたらすごく大きなことじゃないですか。

知ってるだけでこんなに違う、そういうことはちゃんと広めたほうがいいと思います。

不動産とお金は歪んでいる部分があって、その歪みを是正していくことには意味があるんじゃないでしょうか。

1つの不動産会社で「これはダメですね」と言われると「そうか」と思ってあきらめてしまうかもしれませんが、「そうじゃないんだ」ということを伝えていきたいですね。

お客様の喜びの声

売却コンシェルジュは、その人にとって最適なアドバイスをしてくれる

ーー今回、売却コンシェルジュに依頼してみていかがでしたか。

Y様：その都度しっかりと進捗報告していただけたのが安心でしたね。

そうしていただくことで、山崎さんが見えないところでいっぱい動いているのがわかるんですよ。

「今こんなことをしてくださっているんだな」
「今この家の方と交渉してくださっているんだな」

こんな感じですべての工程が見えたことが安心につながりました。

ーーたしかに「今何をやっているのか」は、売主側からするとわかりにくいので不安が生じやすい部分ですよね。

山崎：私が普段からコミュニケーションにおいて気をつけているのが「不動産に関する知識がゼロの方にも、ちゃんとご理解いただけるような伝え方をする」ということです。

これは売主様に対してもそうですし、今配信しているYouTubeでも同じです。

加えて「この人に頼めばここまではやってくれるな」ということができるだけ見えるように話しています。それ以上を求めている方にとっては私はお役に立てませんし、そこまで求めていない方にとっても私は合わない。そのミスマッチが起きないように心掛けているつもりです。

Y様：売主側の立場から大切だと思うのは、ある程度「自分で調べて知っておくこと」だと思いますね。知ったうえで解決できないことを専門家に相談する、それが一番良い流れなのではないでしょうか。

私も今回自分で調べていなかったら、そもそも再建築不可に気づけなかったかもしれませんし、売却コンシェルジュさんにたどり着けなかったかもしれません。

山崎さんは、その人その人にとって最適なアドバイスをしてくれます。今回とても満足のいく結果になったので、不動産のことで悩んでいる方にはぜひおすすめしたいですね。

山崎：ありがとうございます。大変恐縮です。

編集後記

知っているか知らないかで1,000万円の差が生まれてしまう。
なんだかとても不公平なことのように思えますが、現状そんなことがありえてしまいます。

今回お話を伺っていて、まずは自分で調べてみる、そしてわからないことは相談する、ということがとても重要だと感じました。
もしわからないことや相談したいことがあれば、ぜひ売却コンシェルジュにお問い合わせください。山崎さんがきっと力になってくれますよ。

こちらのYouTubeチャンネルも、ぜひ参考にしてみてくださいね。

▼YouTubeチャンネル「売却コンシェルジュ」

https://www.youtube.com/channel/UC3iRo41e6PANOcYrnFHnH7Q

《文・写真＝長濱裕作》