売却するまでの背景

不動産を売却する際、問題になりやすいのが「再建築不可物件」です。

再建築不可物件を解消するには、建築基準法に沿った状態にする必要があるだけでなく、それ以外のさまざまな予期しない問題も出てきます。

今回はこれまでで最難関とも言えるハードルの多さで、ご相談者様に「ここを解消できたんだから、日本全国どこでも解消できると思います」とのお言葉を頂いた事例を紹介します。

《今回のご相談者：舛田慶子（ますだ けいこ）様》

社会人を経て 桐朋学園大学声楽科カレッジディプロマコース修了。メゾソプラノ。二期会オペラ研修所、公益財団法人日本オペラ振興会オペラ歌手育成部マスタークラス修了。藤原歌劇団準団員、日本オペラ振興会準会員。
舛田慶子様のホームページ

父が家族に知らせずに購入していた物件が、再建築不可物件だったことが判明。すぐさま売ろうとするもまったく売れず

ーー本日はよろしくお願いします。まずは今回、売却コンシェルジュにご相談いただいた経緯について教えていただけますか？

舛田様：はい。きっかけは、父が知らない間に家を購入していたことでした。

聞けば築45年くらいの家を、賃貸などに活用する目的で購入したと言うんです。
購入して1年くらい経ってからのいきなりのカミングアウトだったので、とてもびっくりしたんですよ。

実際にその家を見てみると、ボロボロでとても住めるような家ではありませんでした。購入した値段も相場よりかなり安く、なんとなく「再建築不可物件」ではないかという気がしました。

調べてみると、予想通り再建築不可の物件だったんです。

ーーお父様は再建築不可物件であることを知っていて購入したのでしょうか。

舛田様：どうやら個人間売買でやり取りをしたみたいで、再建築不可ということについては説明をきちんと受けずに購入したようでした。

そういったこともあり、この物件は負の遺産になりかねないので「すぐに売らないと」と思ったんです。

父は「すぐ売れるから」と言っていましたが、大手の不動産会社に相談したものの、積極的に対応してくれず、物件に動きはありませんでした。

専任媒介契約（1社のみに依頼する媒介契約）で、1年ほどかけて合計3社に依頼していましたが、毎週「動きがありません」という通知が来るだけ。本当に困り果てていたんです。

売却時のポイント

大手不動産会社の遅々とした対応に見切りをつけ、YouTubeで「売却コンシェルジュ」に出会う

ーー物件がなかなか売れずにいるなか、どうされたんですか？

舛田様：それまでに依頼した大手の不動産会社さんでは、なかなか売却につながらないと感じたので、見切りをつけて別の選択肢を探すことにしました。

そして、インターネットで再建築不可物件について調べていたところ、売却コンシェルジュさんのYouTube動画を見つけたんです。

ーー売却コンシェルジュの動画のどんな点が気になりましたか？

舛田様：ほかにもたくさんYouTube動画が出ていましたが、売却コンシェルジュさんほど、不動産の問題解決について詳しく説明されている方はいませんでした。

ほかの動画では「こうすれば儲かる」といった類いの内容ばかりで、その中で唯一と言っていいくらい、山崎さんの動画では再建築不可の解消について詳しく説明されていたんです。

私は思わずコレだ！と思い、むさぼるように動画を拝見しました。
非常にわかりやすく丁寧に、再建築不可解消に向けてのさまざまな解決パターンを解説下さっており「この方なら相談に乗って頂けるかも！」と、ワラにもすがる思いですぐにご連絡しました。

次々と出てくる再建築不可物件のハードル！「道路」「擁壁」「地中埋設物」を1つずつクリア

ーーここからは売却コンシェルジュの山崎さんに伺います。今回の再建築不可物件は、どんな点が課題としてあったのでしょうか。

山崎：再建築不可物件の多くは、まず「建築基準法上の道路に面しているか」がポイントになります。

今回のご依頼物件も建築基準法の道路に面しておらず、前面の私道を建築基準法上の道路にするために、本物件と並びにある7つの物件の権利者、計13人の私道所有者に承諾を得る必要がありました。

1年半ほどかけて自身と測量士さんで説明を行い、合意を取っていったのですが、人数が多かったので確認や手続きにかなり時間がかかりましたね。

また公道からつながる私道が35mを超える場合は、転回広場（車返し）を作らなければならないというルールがあり、それに対応する必要も生じました。これはお隣の方と協力して、駐車場内に転回広場を設ける形で解決しました。

ーー合意を取っていく作業だけでも大変そうですね。

山崎：加えて今回の案件は、課題を1つクリアする度に新たな課題が出てくる大変さもあったんです。

その1つが「擁壁（ようへき）」でした。

擁壁とは隣地との土地に高低差があるとき、斜面の崩壊を防ぐために設置する壁状の構造物のことです。
今回の物件では、裏の土地との間に高低差があったため擁壁が設置されていたのですが、それがたわんでいたんです。さらに調べてみると、通常の擁壁がL字構造になっているのに対してその擁壁はただ刺さっているだけで、強度の問題もあることがわかりました。

その工事のために裏の土地の所有者と交渉したり、擁壁に負荷がかからない形で再築造したり、色々と大変でしたね。

ーー家以外の部分で問題が生じるケースもあるのですね。他にも問題はありましたか？

山崎：はい。もう1つの問題が「地中埋設物」でした。

家が建っている土地の表面は土だったのですが、少し掘ってみるとコンクリートの瓦礫（がれき）が一面に埋まっていたんです。この状態のままだと、今の建築基準法では家が建てられません。そのため、その瓦礫を除去する必要が生じました。

結果的に2tトラックで13台分の瓦礫を運び出したのですが、これも大変でしたね。

お客様の喜びの声

売却コンシェルジュは、誠実に最後まで粘り強く対応してくれた

ーー今回は工事を進める度に問題が出てくる、かなり大変なケースだったのですね。

山崎：自分の知っている知識を全部使いましたし、対人交渉も難易度が高かったと思います。とはいえ、できることは全部やり切ったので、自分も成長できたように思いますね。

ーー舛田様はいかがでしたか？

舛田様：ご苦労もたくさんあったと思うのですが、本当に最後まで粘り強く対応していただいて、感謝しかありません。

私みたいに不動産に詳しくない人間が毎回同じ質問をしても、その度に誠実に答えてくれました。
行政との状況なども報告いただき、困ったときに電話をするとすぐに折り返しをいただけました。

山崎さんは2年以上の長期にわたり、多角的な専門知識を用いて難しい折衝を行ってくださいましたし、大手の不動産会社だと「うちでは対応できない」というレベルの案件だったと思います。

山崎さんはここを解消できたんだから、日本全国どこでも解消できると思いますね。
大変な時に救いの手を差し伸べて下さった、かけがえの無いない恩人です。
本当に感謝しています。

山崎：そう言っていただけて大変恐縮です。

編集後記

取材をしていると気づくことが1つあります。
それは、相談者様が毎回のように山崎さんにとても感謝している点です。

取材後にそのことを山崎さんに伝えると、山崎さんはボソッと「私なぜかお客様から、神様みたいですねってよく言われるんですよね…（苦笑）」とのこと。

お客様が山崎さんに対して「神様みたい」と思う気持ちはよくわかります。

私が取材でやり取りさせていただくときも、山崎さんはいつも誠実で穏やか。
何気ない会話の中でも、お客様のことを最優先に考えていることがよく伝わってきます。

加えて、売却コンシェルジュに相談に来られる方は、大手の不動産会社に冷ややかな対応をされ、辛い思いをされた方もいらっしゃいます。
売主様に親身に寄り添う山崎さんを見て、「神様みたい」と感じるのは当然のことかもしれません。

ぜひ不動産のことで困ったら、売却コンシェルジュに相談してみてください。
山崎さんがきっと何とかしてくれますよ！

YouTubeチャンネル「売却コンシェルジュ」

《文・写真＝長濱裕作》