こんにちは。売却コンシェルジュの山﨑紘靖です。

先日、お取引中のお客様から税務相談をいただいた際に、気がついたことを記事にします。

『再建築不可の場合、売却して現金で相続したほうが有利』という事実。

もし、ご所有の不動産の間口が2m前後で、相続後売却をお考えの方がいらっしゃいましたら、最後までお読み下さい。

ちなみに、「間口」とは道路と敷地が接している面の長さのことを言います。

間口は2m以上ありますか？

敷地に建物を建築する場合は、必ず接道要件を満たしていなければなりません。

第43条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第44条第1項を除き、以下同じ。）に2メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
引用：建築基準法

ご所有の土地が2m以上道路に接していない場合は、たとえ現在建物が建っていたとしても、取り壊して新築をすることができません。

上記図のような場合は再建築不可となります。
ただ、このような土地形状ではない場合も注意が必要です。

たとえば、昭和50年代に分譲された土地の場合、車の需要も現在程多くなかった事情から、間口を2mちょうどで分譲をした場所が多くあります。所轄の役所にも2mで建築した履歴が残っていますが、現況で1cmでも2mに足りなければ再建築ができません。役所の資料を利用し、建築確認申請までは受理されても、建築後、検査済証の発行が受けられず、住宅ローンが組めない事態にもなりかねません。

ご相談内容が難しい案件が多い当社には、この再建築不可の不動産に関するご相談が多く寄せられます。

少し前までは、建物が建築できないのであれば価値が低いとされていましたが、現在では『連投式長屋・シェアハウス・Airbnb』などさまざまな解決策があります。再建築不可専門の不動産会社ができるなど、一部では注目を集めています。

間口が2m前後の土地をご所有の方は、売却にかかわらず現状把握のため、不動産会社や測量士に相談し、正確な情報を取得してください。

相続税評価額より実際の販売価格のほうが安い？！

『相続は現金より不動産で受けたほうが有利』と言われています。事実、現金で相続を受けると額面通りの金額で評価されますが、不動産は実勢価格の7割程度といわれる路線価で評価されるため、相続財産の圧縮に使われています。タワーマンションが相続税対策で利用されているのも、相続評価の圧縮が大きいためです。

では、再建築不可の不動産の場合は、どうでしょうか。
実際に、当社が取引中の都内の土地は、相続税評価：6,500万円に対し市場価格：4,000万円です。

こちらの相続人は子供2人です。つまり基礎控除は、3,000万円＋600万円×2＝4,200万円。

生前の時点で売却して現金として相続をすれば、相続税はかからなかったことになります。

被相続人である母親は、生前老人ホームに入所していたとのことでした。
居住用財産の3,000万円控除を利用し、譲渡税を圧縮し、相続時は現金にて受ける方法を利用できていればと考えると相続準備の大切さがわかります。

もちろん、相続人が居住し続けるなどの一定要件があり、「小規模宅地等の特例」を利用できる場合はこの限りではありません。

再建築不可の売却のポイントは『当事者が行うこと』

建築基準法が制定されたのは、昭和25年です。
では、実際に現在建っている建物はどのように建築されたのでしょうか。

所轄の役所に提出してある建築確認概要書を取得できれば、記載されているかもしれません。

私自身何度も概要書をヒントに解決の糸口を探していますが、比較的よく見かける解決策としては、隣接地の土地を借地として借りている状況で建築確認申請をしている場合です。

確認申請時、隣接地にすでに建築物がある場合は、隣接地は借地で貸した土地がなくても建築上問題ないとなるケースが多くあります。
もし、当事者である建築した本人と隣接地の方が健在であれば、お話し合いで、2mに足りない部分のみ売却をしていただける可能性があります。

しかし、相続発生後、お互いに親交がなくなった状態で交渉するのは、経験上非常に難しいです。
運よく購入できた場合でも、相場より高い購入単価となってしまったケースも多くあります。

違法建築などの場合、話は異なりますが、建築時の経緯がわかる人物が健在のとき、つまり相続発生前に対処しておかないと、相続で取得した相続人が難しい交渉を行うこととなるため注意が必要です。

まとめ

いかがでしたか？
相続税対策の面からも、問題解決の面からも、再建築不可の物件については生前に対応をとっておいたほうが有利かと思われます。

冒頭にも記載しましたが、再建築不可の物件に関して、現在はいくつかの解決策があります。解決ができれば当然、売却価格も上がるため、売主様に残せるご利益が大きくなります。

ご所有の土地の間口が2m未満であったり、幅が4m未満の場合は、ぜひご相談ください。

見つからなかった解決策がご提案できるかもしれません。

今回も最後までお読み頂きまして、ありがとうございます。

再建築不可についての詳しい情報は、不動産売却論のこちらの記事をご参照下さい。