こんにちは。売却コンシェルジュの山﨑紘靖です。

今回は、不動産を売却するとどれくらいの税金がかかるのか？【基礎編】の続きです。

皆さまが不動産を売却するときに、まず気になることが、『査定額』ではないかと思います。
ご所有の不動産がいくらで売却できるか、当然重要です。

実は、あまり注目されていないところが、税金。
売却時にかかる税金は高額で、そこを把握していないとあとで大変なことになりかねません。

販売期間も十分かけて、300万円高く売却できても、税金のことをおろそかに考えていると、実は2カ月前に売却していれば、500万円も税金が安くすんでいたということも・・・。

宅地建物取引士は、税理士ではないので、税金のプロではありません。税金の知識は営業マンによって個人差が生じてきます。

前回の基礎編と合わせて、今回の記事をお読みいただき、売却時の税務についてご理解を深めて下されば幸いです。

今回は、弊社で取引した事例を基にご説明していきます。

『事　例』
・売却金額：9,000万円
・50年以上にわたり、代々住んでいる自宅
・購入時の資料は一切なし。
・売却時の仲介手数料：約270万円
・土地の測量費用：約60万円

利益がでても、3,000万円まで税金がかかりません！

基礎編の手順に従ってまずは、譲渡益（売却時の利益）を計算します。

事例の取得費は、購入時の資料がないので、売却金額×5％＝450万円です。
つまり、譲渡益の計算は下記のとおりです。

9,000万円－（450万円＋270万円＋60万円）＝8,220万円

税務上、8,220万円の利益が出ていることになります。もし、ご自宅でなければ、この利益にたいして20.315％（長期所得）の課税がされます。つまり、約1,670万円。

しかし、今回は自宅の売却ですので、『居住用財産』となります。居住用財産を売却する場合は、『居住用財産の3,000万円控除の特例』が利用できます。

つまり、3,000万円を利益から差し引ける制度です。

事例の場合、譲渡益:8,220万円－3,000万円＝5,220万円となります。
5,220万円×20.315％＝約1,060万円

3,000万円控除が利用できる場合、600万円以上の節税ができたことになります。

１０年以上住んでいれば、さらに低い税率になる。

3,000万円控除で、譲渡益が5,220万円まで減りました。この控除に加えて、10年を超えて保有している自宅の場合は、軽減税率が利用できます。譲渡益6,000万円までは、税率：14.21％です。

事例の場合、50年以上にわたり代々住んでいたとのことですので、軽減税率を利用して計算ができます。

5,220万円×14.21％＝譲渡税約741万円

特例を利用しない場合の税額が約1,670万円だったため、約929万円の節税ができたことになります。

以上のように、売却する不動産が居住用財産として認められる場合は、有利な特例が利用できることになります。※居住用財産かどうかの判断基準は、【基礎編】をお読みください。

所有者の夫が単身赴任中。特例は使える？

売却する不動産が、居住用財産として認められれば、有利な税制が利用できることは前述しました。
所有者が自宅として居住していれば、もちろん居住用財産なのです。
では、所有者である夫が単身赴任中の場合は、どうなるでしょうか。

もし、配偶者や子供などが住んでいれば居住用財産として認められます。
つまり、3,000万円控除や軽減税率の利用ができます。

家族で引っ越した場合は、ある期間を過ぎると利用できない。

単身赴任ではなく、出張先に家族全員で引っ越した場合はどうでしょう。

空き家にした日から、3年目の年末までに売却をすれば、居住用財産として認められます。
たとえば、平成27年8月３日に空き家にした自宅の売却は、平成30年12月31日までに売却すれば、控除の対象となります。

以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
引用：国税庁

建物が古く危険なため、解体してしまった場合は？

建物が傾いていたり、古くなっている場合、取り壊して更地（建物がない土地のみの状態）にすることがあります。もう自宅がない状況で、3,000万円控除などの有利な税制は利用できるのでしょうか。

住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。

• イ　その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
• ロ　家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。　
  引用：国税庁

取り壊した日から1年以内に売買契約を締結し、3年目の年末までに所有権の移転を行えば3,000万円控除を利用できます。

ただし、空き家の場合と違い、更地にした後に、人に貸した場合は特例が利用できないので、十分注意してください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

不動産を売却するときは、売却する金額ばかりにとらわれてしまいがちです。

たとえば、不動産会社から『更地にすれば、高く売却できます』などのアドバイスがあった場合、売却できる期限の確認が重要になってきます。

あとになって、「税金を含めると結果的に数百万円の損をしていた」という事例は、多く見受けられます。

売却金額に合わせて、売却時にかかわる税金も必ず事前にご確認ください。

もし、記事中では判断できないケースなどありましたら、お気軽にご相談ください。

今回も、最後までお読み頂きましてありがとうございました。

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