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売却コンシェルジュBLOG【問題】この土地は、建物を建築できますか?!隠れた再建築不可を救え。

2016年9月23日(金)

【問題】この土地は、建物を建築できますか?!隠れた再建築不可を救え。

【問題】この土地は、建物を建築できますか?!隠れた再建築不可を救え。

記事を読まれている方々の中には、昭和40年代に分譲された不動産をお持ちの方もいらっしゃるのではないのでしょうか。

実は、昭和40年代の分譲地は、表題の図面のように道路幅が4mで分譲されている土地が多く存在しており、この道路幅や位置が原因で再度新築を建築しようとしても許可を得られない事例が存在しています。

では、問題です。表題図面の『A』の土地には、建物が建築できますか?
※公道は、42条1項5号(位置指定道路)となります。

結論から申し上げると、建築基準法上の道路位置が図面の道路位置と同一であれば再建築不可となります。

しかし、数名の宅地建物取引士に、同じ問題を出したところ、多くの方が再建築できると答えます。おそらく、接道間口が2mあるように見えるからだと思いますが、、、。

もし、あなたが売主で、買主と取引を終えた後、建物が建築できないことになったら、買主の目的が達成できないため契約解除となります。仲介会社も当然「建築ができる」という旨の説明をしている為、責任を追及されることとなります。

このような土地を私どもは、「隠れた再建築不可」と呼びます。

なぜ隠れた再建築不可になるのか、建築基準法の基礎から、ひとつひとつ解説していきますので、最後までお読み頂き、皆さまの不動産売却の一助になれれば幸いです。

どのような土地なら建築できるのか?!

再建築不可の原因の前に、そもそもどのような土地であれば、建物を建築できるのか説明します。

接道義務の基礎

建築基準法43条1項に定められた接道の義務は、「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」というものです。

間口だけではなく、路地状敷地(旗竿地など)の場合は、一番狭いところも2m以上なければ建築することができません。つまり、下記図のような土地は、建物を建築することができません。%e8%b7%af%e5%9c%b0

直径2mの球体がどこにも詰まることなく、敷地内に入っていける状態をお考え頂くと、わかりやすいかもしれません。

道路の基礎

前項で、「建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」と説明しましたが、ここに示す道路とは、建築基準法上の道路を示します。

道路と一言で言っても、「道路法」「道路輸送法」「公園道」「港湾法の道路」などがあり、そのほかにも皆さまが日常利用している道路のイメージなどがあると思います。

しかし、こと建築においては、建築基準法の道路に指定されている道路に接道していなければ、建物を建築することができません。

建築基準法上の道路種類は下記のとおりです。

建築基準法第42条によって「道路」として認められるのは、次の条件に該当するものです。

① 道路法による道路(第42条1項1号)
国道、都道府県道、市町村道、区道で、幅員が4m以上のもの。公道になります。

② 都市計画法などにより造られた道路(第42条1項2号)
都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもので、たいていは公道ですが、私道の場合もあります。

③ 既存道路(第42条1項3号)
建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員が4m以上のもので、公道か私道かを問いません。なお、建築基準法施行後に都市計画区域へ編入され、新たに接道義務が適用されることとなった区域では、その編入日時点で存在した道路がこれに該当します。

④ 都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路(第42条1項4号)
道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものは、現に道路が存在しなくても、そこに道路があるものとみなされます。

⑤ 特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路(第42条1項5号)
建築物の敷地として利用するために、他の法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。いわゆる「位置指定道路」です。築造時点では原則として私道ですが、その後に公道へ移管されているケースもあります。

⑥ 法が適用されたとき既にあった幅員4m未満の道路(第42条2項)
建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員が4m未満の道路で、特定行政庁が指定をしたものです。いわゆる「42条2項道路」または「2項道路」、あるいは「みなし道路」といわれるもので、敷地のセットバックにより将来的に4mの幅員を確保することが前提となっています。

引用:ALLABOUT

その他、各行政庁の法令等により、建築物の制限等は付加もしくは緩和されるものの、建築基準法上幅員4m以上の道路に2m以上接道していれば建物を建築できることになります。

Aの土地が建築できない理由

では、前項で説明した知識を利用して、冒頭のAの土地の建築について確認していきます。

接道の確認

図面のとおり道路との接道間口は2mとあるため、問題ありません。

次に、一番狭いところでも2m以上が確保されているか確認していきます。まずは、下記図を参照してください。

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道路端とAを中心に半径2mの円を描くと、一番狭い部分は、1.98mとなっています。建築基準法では、一番狭い部分も2mが必要とされている為、たとえ2cmだとしても、Aの土地は再建築不可ということになります。

そもそも、道路幅が4mであり、半分の2mを間口とした場合、左側隣接地との境界線が道路に対して垂直でない限り、再建築不可となってしまします。

実は、形状が違えど、昭和40年代もしくはそれ以前の分譲地には、しばしば見られる土地形状です。

では、どのような方法でこの土地を建築できるようにすれば良いのでしょうか。

再建築不可の解決策

Aの土地を建築可能にするために、2つの方法を検証します。

隣接地から土地を購入(賃借)する

行政庁(区役所・市役所)に相談すると、まず提案される方法が、「隣接地から土地を購入(賃借)できませんか?」という内容です。

今回の場合は、下記2つのパターンになると思われます。

パターン①

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西側隣接地の所有者に交渉し、赤で記した三角の部分を購入(賃借)できれば、建築をすることができる土地になります。

しかし、道路が4mちょうどため、もし1mmでもずれると隣接地が再建築不可の土地となってしまう危険性があります。当該地同様、隣接地にとっても重要な問題のため、交渉の際には丁寧に説明するように心がけてください。

パターン②

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北側隣接地から赤色で示した三角の土地を購入しても建築することができます。境界線と平行に2.00mの線を描き、購入部分を決定し、交渉してください。

「赤三角は道路ではないので、接道にならないのでは?」とご質問を多く頂きますが、建築基準法の定めはあくまでも「接道2m以上と狭い部分でも2m以上」なので、それぞれ満たしていれば建築することができます。

位置指定道路の位置を再考する

前項は、隣接地の協力のもと建築する方法ですが、もし隣接地との交渉がうまくいかない場合は、建築することができません。

では、Aの土地だけで建築することができないのでしょうか。

ご説明のために少し話がそれますが、Aは分譲するために、42条1項5号(位置指定道路)を築造し、販売された分譲地の1画です。

接道義務についての建築基準法は分譲当時も存在していたにも関わらず、そもそもなぜ建築が出来ない土地の分譲自体が許可されたのでしょうか?

先ほども少し触れましたが、道路の中心線と垂直な境界線を作らない限り、2mの接道においてAの土地は、建築ができない状態になってしまいます。

ここで、都市計画法の開発許可等が重要なポイントとなるため、簡易的な説明をします。

都市計画法で定める開発許可は、市街化区域の場合、1000㎡を超える又は500㎡を超える規模の場合、申請と許可が必要となります。

開発行為では、開発道路(位置指定道路)の図面だけでなく、敷地の形状などの書式を申請する必要があります。

※申請例
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この開発行為等を含む都市計画法が制定されたのは、昭和43年6月15日です。

それまでは、位置指定道路のみの図面(参考程度に敷地図面もある)を申請し、分譲(開発)を行っていたようです。(行政のよって異なる場合があります。)

では、昭和40年代初期の位置指定図は正確に作製されているかという疑問が残りますが、測量技術の問題もあり、正確ではないことのほうが多いようです。(行政によっては、結論図などを新たに作製している場合もあります。)

Aの土地に話を戻します。

Aの土地が分譲されたのは昭和41年で、都市計画法は存在せず、位置指定図のみです。そして、その図面には、座標点などの記載もなく、位置指定道路の長さのみが(小数点第2位まで)記載されています。

そして、分譲当時、私道として築造された位置指定道路が、行政に所有権を譲渡し、公道となっているようです。

冒頭で触れましたが、ひとことに道路といってもさまざまな種類があります。つまり、今回の場合は、公道の位置=位置指定道路の位置とは言い切れないということになります。(現在行政が所有している道路と建築基準法の道路は一致するとは限らない。)
※下記図参照。

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大げさに作図しましたが、実際は数cmのズレです。

分譲当時、問題なく建築ができたとすれば、このような位置指定道路だったと考えるほうが現実的です。上記のような道路位置であれば、建物を建築することも可能です。

数十年の経過の中で、境界杭等が動くことはしばしばあります。実際に、同じ位置指定道路で建築確認申請をしている図面を取り寄せれば、位置指定道路の位置が申請箇所によってズレていることが確認できるはずです。そして、分譲当時の位置を正確に再現することは、当時の測量士でも不可能に近いと思われます。

実際にこの方法で、建築確認申請が認可された事例も存在します。(位置指定道路に関する要件等を行政から付加されることがあります。個別要件はご相談ください。)

ただ、現在は建築できたとしても、将来的に行政による位置指定道路の結論図などの作製により、再度建築が出来ない土地になる可能性はあり得ますので、もし売買する際は、ご注意ください。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

売却コンシェルジュでは、今回のような建築上の問題から、相続で発生した複雑な権利関係の解決など、難しい案件に取り組むことが多くありますが、基本的には原理原則を大切にしています。

位置指定道路の問題についても、原則は「建物を建築するために、築造された道路」です。今回の事例では、分譲当時から建築ができない土地を造成するはずがないという視点をもって解決策を探していくことが重要だったと考えています。

その他、難しい案件等、不動産に関するご質問がありましたら、お気軽に下記お問合せからご連絡下さい。

今回も最後までお読み頂きましてありがとうございました。皆様のご売却の一助になりましたら幸いです。

再建築不可に関する詳しい情報は、不動産売却論のこちらの記事をご参照ください。

 

 

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私が記事を書きました。

山﨑 紘靖
山﨑 紘靖過去に200件以上の不動産売却に携わり、 某大手不動産会社で営業成績No,1だった山崎が、 売却の専門家として、あなたの「最高額で売れた」をサポートします。

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