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売却コンシェルジュBLOG『再建築不可』の不動産売却を成功させる有効な方法

2017年4月24日(月)

『再建築不可』の不動産売却を成功させる有効な方法

『再建築不可』の不動産売却を成功させる有効な方法

『再建築不可』の不動産とは、その土地に建物を新たに建築できない不動産のことです。

再建築不可の不動産は、建築基準法が施工される前から住宅が立ち並んでいた都心部に多く存在し、東京都では山手線の内側の立地にもかかわらず、数百万円の廉価で売買されることさえ珍しくありません。

そして、建築ができないため、築年数が長く経過していることも多く、一度空き家になってしまうと老朽化の一途をたどる傾向にあります。

では、このような問題を抱えている再建築不可の不動産売却はどのようにすれば成功するのでしょうか。

結論から申し上げると、不動産を『建築可能』にすることです。

再建築不可の問題点を解決し、建築可能の不動産にすることができれば、(再建築不可の状態よりも)価格は大幅に上昇し、老朽化の問題も解消することが可能です。

弊社では、再建築不可の不動産売却について多くのお問い合わせを頂き、解決を行ってまいりました。

今回は、代表的な再建築不可の不動産を建築可能にする方法をご紹介します。

最後までお読みいただき、再建築不可の解決にお役立ちできれば幸いです。

再建築不可の原因と代表例

現在建物が建っているにもかかわらず、なぜ再建築不可になってしまうのでしょうか。

多種多様な事例があり一概に説明することは難しいのですが、建築基準法が施工された昭和25年以前から街が形成されていた場所で、現行の建築基準法の基準に適合しない不動産が再建築不可となったり、過去に違法建築でできた不動産が現存しているなどが多く見受けられる事例でしょう。

まずは、再建築不可の判断基準である建築基準法についてご説明します。

建築基準法第43条について
第四十三条
建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。
引用:建築基準法抜粋
ここで示されている「道路」は建築基準法上の道路を指します。道路形状をした土地(周辺住民が行き来しているような通路)であっても、建築基準法の道路として認定されていなければ、敷地が2m以上接していても建物を建築することはできません。
 
では、具体的にはどのような形状の土地が再建築不可となるのか代表例を記載します。
 
再建築不可の代表例①

再建築不可代表例①

上記図のように敷地が道路に2.0m以上接していない場合は、建物を再建築することができません。また、専用通路の幅も2.0m未満の部分が一箇所でもあれば再建築を行うことは出来ません。

再建築不可代表例②

再建築不可代表例②

上記図のように敷地が建築基準法上の道路に接していない場合は、再建築不可となります。一般的に「通路」や「路地」などと呼ばれます。

再建築不可代表例③

再建築不可代表例③

無接道地と言われている敷地です。道路に接していない為、再建築は出来ません。

このような無接道地の場合、他人の土地を通行する権利(囲繞地通行権)や給水・下水を他人の土地を使用して、利用する権利(通水権)などが存在するため、十分な事前調査を要します。

以上が、再建築不可の代表例となります。

次に実務で比較的相談の多い上記以外の再建築不可の事例をご紹介いたします。

 

相談の多い事例①

再建築不可③

昭和40年代に分譲された地区に多い事例です。道路部分は建築基準法42条1項5号(位置指定道路)のもので、道路幅員が4.0mちょうどの場合は、注意が必要です。特に道路の奥で振り分けられている土地は、改めて測量してみると接道部分が2.0mを欠いていることがしばしばあります。1cmでも足りない場合は再建築することができません。

相談の多い事例②

相談事例②

同じく昭和40年代に分譲された土地に多く、先に通路の奥にある土地に建物を建築し、その後手前の道路に面している土地を分筆し、建物を建築する手法が用いられたようです。当時は建築基準法の改正前だったこともあり、中間検査や工事完了後の検査を行うことが少なく、建売として分譲されていました(違法建築である可能性が高い)。

建築基準法上の道路には接道していないため、もちろん再建築不可です。

再建築不可の解消方法

前述の事例に沿って、再建築不可の解消方法をご説明します。

隣接地から不足分の敷地を購入する

代表例①のように、敷地自体は道路に接道しているものの、接道間口が足りない場合は、不足分の敷地を隣接地から購入することを検討しましょう。概略図は下記の通りです。

再建築不可解消①

上記図の朱色部分は、専用通路が2.0m欠いている場合の不足分になります。たとえば、専用通路の幅が1.9mしかない場合は、0.1m分の幅をいずれかもしくは両側の隣接地から購入することができれば、再建築不可を解消することができます。

実務においては、隣接地の方が相場の2倍以上の金額であれば売却を検討するなどの希望を承ることもあります。しかし、再建築不可のまま売却すると売却金額が相場の1/2程度になることも多く、売主様自身の利益を考慮すれば、多少高値であっても敷地不足分を購入したほうが良いと考えております。

43条ただし書き道路の許可申請

建築基準法の接道義務の抜粋を前述しましたが、全文(43条第1項)は下記の通りです。

建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

出典:建築基準法

『ただし』以降の条件に合致していれば、建築基準法上の道路に必ずしも接道していなくとも建物を建築することができます。『ただし』以降の説明をします。

まず、「その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物」部分の中にある、国土交通省令とは下記内容を指します。

法第43条第1項ただし書の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。

一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員4メートル以上のものに限る。)に2メートル以上接すること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること。

出典:国土交通省令

たとえば、前述の代表例②の通路部分の幅員が4m以上あれば国土交通省令を満たす可能性があります。

再建築不可解消方法②

そして、後半部分の『建築審査会の同意を得て許可したもの』は、地域の行政機関の許可を指します。

基本的には通路部分が4m以上の状態を作る必要がありますが、許可基準は行政によりさまざまです。また、建築する建築物も戸建に限定する場合や共同住宅も許可する場合など規制の内容も地域ごとに定められている為、43条ただし書きの申請を行う前に役所に確認を行うようにしてください。

通路部分が43条ただし書きとして認められれば、建築することが可能になり、不動産価値も高くなります。

隣接地と同時に売却する or 購入する

無接道地などの場合は、前述した不足分の購入やただし書道路の申請などでは、再建築不可を解消することができません。

無接道地の不動産を売却する場合は、一般市場での販売活動を開始する前の段階で隣接地の所有者に相談しましょう。売却金額は周辺相場に比べて廉価になるかもしれませんが、再建築不可として売却した場合よりも高値で成約する可能性があります。

隣接地の方も、相場よりも廉価で購入できることや土地がひとつになることで、購入した時点から資産価値向上につながること、通路や通水負担がなくなることなどのメリツトを得ることができます。

また、もし隣接地の方が不動産の売却をお考えであれば、同時売却のご提案も効果的です。特に都心部の場合で、一区画のまとまった土地などが少ない地域では、売却額の上昇につながることもあり、再建築不可の土地所有者も隣接地の所有者もお互いに利益向上を目指せる可能性があります。

再建築不可解消法③

前述した相談の多い事例①、②についても、基本的には以上の解消方法を利用し、解決を図ります。

再建築不可を解消できなかった場合

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隣接地や行政からの合意が得られず、再建築不可を解消できなかった場合の販売方法を下記に記載します。

投資用不動産として売却する

再建築不可の不動産であっても、リフォームは可能です(大規模なものは除く)。また、再建築不可の不動産は都心部(東京都区部)に存することも多く、賃貸に出した場合は(リフォーム次第では)比較的高い賃料で入居者を募集することも出来ます。

賃貸に出した場合の賃料などを基に、利回りを計算し投資家に売却をすることを考慮することも有効です。

不動産買取会社に売却する

不動産の買取といっても、内容はさまざまです。首都圏であれば、再建築不可専門の買取業者も多く存在している為、金額などが折り合うのであれば、買取を依頼することも選択肢のひとつです。

不動産買取専門の会社を探す際は、買取会社にホームページ等がない場合も多い為、不動産仲介会社に紹介を依頼しましょう。

さいごに

再建築不可の不動産は、建替えが出来ずに老朽化することが多く、地域の問題に発展することもあります。

東京都新宿区では、前述の再建築不可の代表例①や②の場合でも一定要件を満たせば再建築が可能になる新たな許可基準を設けるなど、対策を講じております。

再建築不可の不動産の売却においては、「隣接地の協力」「行政の理解」などが前提となり、必要とする知識は通常の不動産売却よりも多岐にわたります。

もし、あなたが再建築不可の不動産売却を検討する場合は早い段階で、専門家に相談するようにしましょう。

今回も最後までお読み頂きまして誠にありがとうございました。再建築不可の不動産に関するご相談はお気軽にお問合せ下さい。

 

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私が記事を書きました。

山﨑 紘靖
山﨑 紘靖過去に200件以上の不動産売却に携わり、 某大手不動産会社で営業成績No,1だった山崎が、 売却の専門家として、あなたの「最高額で売れた」をサポートします。

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