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売却コンシェルジュBLOG3種類ある媒介契約 【基礎理解編】 | 選び方で不動産売却の成功を左右する?!

2016年1月16日(土)

3種類ある媒介契約 【基礎理解編】 | 選び方で不動産売却の成功を左右する?!

3種類ある媒介契約 【基礎理解編】 | 選び方で不動産売却の成功を左右する?!

こんちには。
売却コンシェルジュの山﨑です。

今回は、不動産を売却するときに、不動産会社と締結する『媒介契約(バイカイケイヤク)』についてご説明いたします。

この媒介契約という言葉自体、普段の生活ではあまり聞く機会がないため、どの種類を選択すれば自分にとって良いのかと悩まれる方も多いはず。

実際に、この媒介契約についてのご質問がお客様から多いことも事実です。

・専任(専属選任)媒介契約で依頼しているが、半年経っても売却できない。
・一般媒介契約で複数社に依頼しているが、どこの会社からも具体的な報告がない。
・どこの会社と媒介契約を締結しようか悩んでいる。

もし、このようなことで悩まれていたら、この記事のシリーズを参考にして頂ければと思います。
媒介契約は、ご所有の不動産を売却する際の基本となる部分です。
媒介契約ひいては販売の計画に齟齬があると、通常通り売却できるはずの不動産であっても、期間が長引いてしまったり、なかなかうまくいかずに売却を諦めてしまうことにもなりかねません。

なお、この記事は『媒介契約』の基本的なことのみをご説明しております。
基本的なことをご理解されていて、効果的な媒介契約のことを知りたい方は、後続別記事の【戸建・土地を売る】・【マンション編】をお読み下さい。

※媒介契約は、売主様も買主様も不動産会社と契約をします。今回の記事は、売主様の視点から見た媒介契約の説明となっております。

媒介契約の基本

不動産会社に、売却や購入を依頼する際には必ず媒介契約を結びます。
媒介契約のご説明をするために、宅建業法の成り立ちを下記に抜粋します。

戦後の日本は空爆による住宅被災・戦地からの帰国者による人口増などにより、未曾有の住宅難の時代を迎えた。しかし当時は不動産取引を規制するものが何も無く、取引の仲介を行うのに無資本でも報酬を得られることから、専門的な知識や経験のほとんど無い者が取引に従事し、手付金詐欺・二重売買などを行う悪質な業者が横行するようになった。これらを規制し不動産業が健全な発展を図れるよう、昭和27年6月に宅地建物取引業法(以下「宅建業法」という。)が制定された。
出展:ウィキペディア

宅建業法の成り立ちが、取引の安全性を高める意図のもと制定されております。
媒介契約も宅建業法に定められる行為のため、売却においても、媒介契約なしに不動産会社が販売活動をすることはできません。
売主様のなかには、ご事情から「市場に出ない方法での売却」を希望される方もおりますが、市場に出ない形での媒介契約の種類も存在します。

いずれにしても、もし所有している不動産を売却しようとする場合、不動産会社との媒介契約は必須となってくるわけです。

では、媒介契約にはどのような種類があるのでしょうか。

1.媒介契約の種類

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媒介契約の種類を理解するには、指定流通機構(=レインズ)の仕組みの理解が欠かせないので、先に少し説明します。

※1指定流通機構=レインズ

「レインズ」とか「指定流通機構」という名前に「・・・?」の方はまだ多いと思います。
もし、不動産の購入をお考えなら、最新の物件情報を数多く見て検討したいと思うでしょう。
あるいは、住み替えをお考えなら、手持ちの住まいをもっとも有利な条件で売却したいと思うでしょう。
まさに、こうした声に応えて誕生したのが、不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システム
Real Estate Information Network System=REINS(レインズ)です。

レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されています。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。
レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。
引用元:指定流通機構HP

不動産仲介を行う会社であれば、基本的にレインズ(指定流通機構)に加盟しています。
「レインズに物件情報を登録する」ということは、不動産仲介会社を通してその先にいる「購入者へ物件情報をご紹介する」ということになります。

さて、実際に媒介契約のご説明に移ります。
媒介契約には、大きくわけて下記3種類が存在します。
・ 一般媒介契約
・ 専任媒介契約
・ 専属専任媒介契約

一つ一つ解説していきます。

1-1.一般媒介契約
他の業者に重ねて販売依頼することができる契約。業者の業務処理報告義務もない。
指定流通機構への登録は任意。

具体的にご説明します。
例えば、仲介会社であるA社とB社とC社に所有物件の販売活動を依頼したいとします。売主は一般媒介契約を選択し、それぞれの会社との間で媒介契約を締結することができます。
一般媒介契約を締結した不動産会社は、会社各々の販売活動を開始することになりますが、この契約には業務処理報告義務はありません。
つまり、不動産会社は売主に対し、販売活動の報告を行わなくても問題ありません。
合わせて、不動産会社はレインズへの登録義務もありません。
つまり、A・B・C社のいずれもレインズに登録せず、ホームページなどのメディアに登録をしなければ、物件情報を市場に出さずに社内での販売活動をすることも可能です。

1-2.専任媒介契約
他の業者に重ねて媒介・代理を依頼することを禁止する契約。契約の有効期間は3カ月以内とされ、更新は依頼人の申出があった場合に限られる。宅建業者は2週間に一度(休業日を含む)、依頼者に業務処理の状況を報告しなければならない。また指定流通機構に7日以内(休業日を含まない)に登録しなければならない。

具体的にご説明します。
例えば、仲介会社A社B社C社に所有物件の査定依頼をしたとします。
売主は、専任媒介契約を選択した場合、この3社の中から1社を選び専任媒介契約を締結することになり、残り2社とは媒介契約を締結することができません。
専任媒介契約を締結した不動産会社は、7日以内にレインズに物件情報を登録し、2週間に1度以上の割合で物件状況を報告を売主様に行う義務が生じます。
販売報告は、通常手紙にて行われます。

1-3.専属専任媒介契約
自己発見取引(依頼者自ら取引の相手方を見つけること)を禁止する特約を追加した専任媒介契約をのこと。契約の有効期間は3カ月以内とされ、更新は依頼人の申出があった場合に限られる。宅建業者は1週間に一度(休業日を含む)、依頼者に業務処理の状況を報告しなければならない。また指定流通機構に5日以内(休業日を含まない)に登録しなければならない。

専任媒介契約よりも不動産会社に求められる義務が強化された契約とイメージすればわかりやすいと思います。
売主様には、自己発見取引が、不動産会社にはより密な業務報告とより迅速なレインズへの登録が義務づけられています。

以上が媒介契約3種類のご説明です。

さいごに

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媒介契約の3種類のご理解に役立ちましたでしょうか?

今回の記事は、後続別記事である3種類ある媒介契約 【土地・戸建編】 ・【マンション編】の基礎理解として記載作製しました。

各記事で説明していますが、正確にはどの媒介契約が正解とはっきり断言できるものではありません。
インターネット等のメディアを見ていても、「専任媒介契約で成功した」や「一般媒介契約で高く売れた」など、意見はさまざまです。

ただ、実際にお客様からのお話をお伺いしていると、仲介している会社若しくは担当者の知識不足や効果的ではない販売活動に原因がある場合も多くあります。

専任媒介契約でも、一般媒介契約でも、売却の基本的な方法を行なわなければ不動産を売ることはできないと、私は考えています。

現在、売却でお困りの方は、もしかしたら媒介契約以外のところに原因があるのかもしれません。

今回も最後までお読み頂きまして誠にありがとございました。

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私が記事を書きました。

山﨑 紘靖
山﨑 紘靖過去に200件以上の不動産売却に携わり、 某大手不動産会社で営業成績No,1だった山崎が、 売却の専門家として、あなたの「最高額で売れた」をサポートします。

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