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売却コンシェルジュBLOG市街地にある自宅・実家の売却金額を、自分で査定する方法

2016年1月24日(日)

市街地にある自宅・実家の売却金額を、自分で査定する方法

市街地にある自宅・実家の売却金額を、自分で査定する方法

昨今、アベノミクスの影響もあり、都心部の地価は上昇傾向にあります。

「リーマンショック等の影響もあり、相続したままにしていた不動産の売却を考えていい時期なのかもしれない」などお考えの方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、3種類ある媒介契約 【戸建・土地を売る】 | 選び方で不動産売却の成功を左右する?!でも少し触れましたが、自身にあった不動産会社や適正な販売価格を把握することは、特に初めて不動産を売却する方にとっては、困難な部分が多いことも事実です。

もちろん、名の知れた大手に依頼をすれば、ある一定以上のサービスは受けられるかもしれません。
しかし、満足いく売却(適正価格でのスムーズな売却)ができるかという点では、担当者個人の経験や知識によることが多く、保証されるものではありません。

はたまた、相続した離れた実家の売却を行う場合、売却の担当者とはなかなか密に会えないケースも多く、不安が残ることも多いはず。

では、どのような方法で売却を行えば、『堅実に、満足いく売却』ができるのでしょうか。

結論としては、売主様自身で、不動産の適正価格の判断基準を持つことが重要と当社では考えています。

具体的に言うと、「ご自身で概算の査定を行うこと」ができれば、ご不安の多くも解消され、売却の指標やお住み替え先の価格基準なども見えてくるのではないでしょうか。

前置きが長くなってしましましたが、今回は「不動産の査定方法」についてご説明致します。
ただし、不動産の査定は地区地域によって大きく異なります。

今回は、「市街地の土地査定」についてご説明させて頂きます。
基本的な査定方法は、全国どこの不動産でも共通する部分は多くありますが、文中に出てくる倍率などの数値が異なります。

最後までお読み頂き、売主様の不動産売却のお役に立てれば幸いです。

もし、記載の地域以外の査定をご希望の場合は別途お気軽にお問合せ下さい。

1.公的資料で不動産価値を把握する。

査定

土地(不動産)は、一物四価と言われます。
①時価(実勢価格)・②路線価(相続税評価額)・③公示地価(公示価格)・④固定資産税評価額に分けられています。

このうち、②路線価と③公示地価を利用して、不動産価格を仮算出し、最後に①時価(実勢価格)の概算を計算していきます。

なお、説明をわかりやすくするため、例として下記不動産概要を利用します。

『土地価格算出の例題地』

・東京都世田谷区代田
・土地:200㎡ (60.5坪)
・道路:南側4m
・整形地
・最寄駅:小田急線「下北沢」駅徒歩7分
・住宅地内 (用途地域:第1種低層住居専用地域)
・建ぺい率:50% ・容積率:150%

1-1.路線価の算出

路線価とは、相続税の計算をする時に使う価格です。
路線価は㎡単価の表記になっており、この値段に土地の面積を掛けて、土地の相続の評価が算出できます。
この路線価は毎年変わり、7月1日、全国の国税局・税務署で公表されます。

時価算出の前に、路線価を把握します。
※路線価はこちらから確認してください。→ 路線価図・評価倍率表

実際に例題地の土地の前面道路の路線価を確認します。が例題地です。

路線価1

前面道路の路線価は、430千円=430,000円です。
430,000×200㎡(土地面積)=86,000,000円

つまり、例題地の路線価価格は、金8,600万円です。

1-2.公示地価の算出

次に、公示地価での価格を算出します。

まず、路線価図・評価倍率表を利用し、例題地から距離も条件も近い公示地価を探します。

公示地価1

公23と記載されているものが公示地価の番号となります。

標準地・基準地検索システムを利用し、公示地価を参照します。

公示地価2

公示地価3

1㎡=662,000円です。

次に、公示地価と公示地価地点の路線価の割合を計算します。

530,000円÷662,000円=80%

この割合を、例題地の路線価に当てはまます。

430,000円(例題地の路線価)÷80%=537,500円(例題地の推定公示地価)

537,500円×200㎡=107,500,000円

つまり、例題地の推定公示地価は、1億750万円と算出できます。

※一般的に路線価は公示地価の80%前後の割合で設定されております。
今回は確認のため、計算をしましたが、単純に80%とお考え頂いても大きくはずれません。

1-3.成約予想価格を仮算出する。

成約価格の予想も、計算式は路線化から公示地価を算出する方法と同様です。

つまり、周辺の類似成約事例(土地の大きさ、地形)の㎡単価を基に、その成約事例の前面道路の路線価から割戻し、算出された割合を例題地の前面道路路線価に当てはめて計算します。

『成約予想価格計算式』

成約予想価格 = 
{査定したい土地の前面道路の路線価  ×(類似成約事例㎡単価 ÷ 類似成約事例の 路線価)}× 査定したい土地の面積

 

通常、不動産会社は、レインズ(詳しくは、こちらの記事)を利用し、類似成約事例を特定します。

しかし、宅建業者でない限り、レインズを利用することができない為、土地綜合情報システムの不動産取引価格情報検索を代用します。

沿線検索で調べると、下記データが表示されます。

成約事例検索

を拡大表示します。

成約事例検索詳細①

成約事例検索②

例題地の最寄駅は「下北沢」ですが、小田急線「世田谷代田」からも同様徒歩7分です。
「下北沢」を最寄として検索をしても、2件しか反映されない為、「世田谷代田」駅で検索をしています。

ここからは、Googleなどで地図確認をしながらになりますが、世田谷区代田は1丁目~6丁目まであり、「世田谷代田」駅を最寄にする場所は、2・3・4・5丁目になります。
そのうち、建ぺい率が、50%の地域は、代田2丁目・5丁目です。(用途地域の確認:東京都都市整備局

拡大した表の中の1番上が条件に近いようです。

成約価格表3

seiyaku

次に、路線価図・評価倍率表に戻り、徒歩4分前後の場所の路線価を推定します。
ちなみに、東道路なので、道路は南北に抜けていることになります。

路線化2

路線価は、410,000~470,000円となります。

後は、『成約予想価格式』にあてはめていきます。

式:{査定したい土地の前面道路の路線価  ×(類似成約事例㎡単価 ÷ 類似成約事例の 路線価)}× 査定したい土地の面積

例題地:{430,000円×(810,000円÷410,000~470,000円)}× 200㎡ = 146,200,000 ~ 163,400,000円

つまり、例題地の成約予想価格は、1億4,600万円~1億6,300万円と仮算出できます。※路線価の1.7~1.9倍

1-4.個別要因を加味する

例題地は、徒歩7分に対し、類似成約事例地は、徒歩4分 : ▲10%
例題地は、南道路に対し、類似成約事例地は、東道路  : +5%


・ etc

調整後の仮算出金額は、1億3,800万円~1億5,000万円前後となります。

この金額を基に不動産会社の査定を受けていただければ、不動産会社の査定が「安すぎないか」「高すぎないか」「妥当か」をご判断頂く指標になると思います。

2.さいごに:堅実な売却をするために

安心

2-1.今回の記事の数値は、指標です。

例題地の査定は、路線価の1.7~1.9倍の成約と予想できました。

ただ、これは、現在(平成28年1月時点)の査定であり、時期によって上下します。
たとえば、リーマンショックからアベノミクス開始前までは、世田谷区代田の成約価格は、路線価の1.4~1.5倍ほどでした。

地域によっても、大きくことなり、例えば世田谷区赤堤では、現在でも路線価の1.4~1.6倍ほどが成約予想価格になることが多いように思います。

この記事にある数値は、現在の指標として理解し、時期・地域別に算出をして下さい。

ちなみに、郊外の住宅地の場合、成約予想価格は公示地価以下になることもあります。

2-2.不動産会社の買取価格もご確認ください。

期限を設けて、販売活動を行っている場合、販売活動開始時に不動産会社の買取価格もご確認下さい。

特に、お住み買え先を既に購入している場合や、支払い期限のある金銭がある場合、売却金額より時期を重要視したほうが良いでしょう。

不動産の立地や形状によっては、一般的な販売価格よりも高い購入金額を算出することもあります。
不動産会社への売却の場合、仲介も買取も行っている会社より、買取専門で行っている会社のほうが条件が良いように思います。

いずれにしても、売主様の売却担当者に確認してみることをお奨めいたします。

最後に、当社でも査定は無料にて承っております。
査定だけでなく、不明点・不安点があればお気軽にお申し付けください。

今回も最後までお読み頂き誠にありがとうございます。

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私が記事を書きました。

山﨑 紘靖
山﨑 紘靖過去に200件以上の不動産売却に携わり、 某大手不動産会社で営業成績No,1だった山崎が、 売却の専門家として、あなたの「最高額で売れた」をサポートします。

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