崖・擁壁とは何か？基本をおさえよう

🏔️ 崖（がけ）とは？

崖とは、地面が急に高くなったり低くなったりしている場所のことです。山の斜面や、道路と敷地の間に高低差がある場所が崖にあたります。法律では、一般的に「傾斜が30度を超え、高さが2メートルを超える斜面」を崖と定義しています。

🧱 擁壁（ようへき）とは？

擁壁とは、崖の斜面や土の壁が崩れないように支えるために作られた、コンクリートや石でできた壁のことです。「土留め（どどめ）」と呼ばれることもあります。家を建てるとき、山を切り開いたり盛り土をしたりした場合、その土が崩れないように擁壁を設けます。

擁壁の種類

東京都・横浜市の条例による建築制限

崖や擁壁がある土地に建物を建てようとすると、国の法律（建築基準法）だけでなく、都道府県や市の条例（地域ごとのルール）も守らなければなりません。東京都と神奈川県（横浜市）では、それぞれ特別なルールが定められています。

🗼 東京都建築安全条例 第6条

東京都では「東京都建築安全条例」の第6条で、崖のそばでの建物の建て方について細かくルールが定められています。

🌊 横浜市・神奈川県の場合（神奈川県建築基準条例）

横浜市がある神奈川県では「神奈川県建築基準条例」でルールが定められており、考え方は東京都と共通していますが、崖の定義の高さが異なります。

擁壁のやり直し（造り替え）について

古い擁壁や現在の法律基準を満たしていない擁壁は、新しい擁壁に造り直すことを検討します。これを「擁壁の造り替え（やり替え）」といいます。

やり直しが必要な擁壁のサイン

• ⚠️ ひび割れ・亀裂がある
• ⚠️ 膨らみ・傾きがある
• ⚠️ 水抜き穴が詰まっている
• ⚠️ コンクリートが剥落（はくらく）している
• ⚠️ 鉄筋がさびて表面に出てきている
• ⚠️ 築30年以上経過している
• ⚠️ 検査済証がない

擁壁造り替えの流れ

注意！隣地の擁壁の場合

擁壁が隣地（お隣の土地）にある場合は、自分では勝手に工事できません。その擁壁の維持・管理義務は擁壁の所有者（多くの場合、上の土地の所有者）にあります。売却前に擁壁の所有者を確認し、状況を整理しておくことが重要です。

擁壁のやり直しができない場合の対処法

費用面や隣地との関係など、さまざまな事情で擁壁の造り替えができないこともあります。そんな場合でも、いくつかの対処法があります。

売却時の注意点

① 擁壁の「調査・確認」をしっかり行う

② 重要事項説明書への記載

不動産を売却するとき、宅地建物取引士（宅建士）が買主に「重要事項説明」を行います。崖・擁壁に関しては以下を必ず記載・説明する義務があります。

• 📌 崖・擁壁の存在と状態
• 📌 建築制限（がけ条例など）の内容
• 📌 擁壁の適法性（確認済証の有無）
• 📌 想定される修繕費用
• 📌 隣地との境界の状況

③ 瑕疵担保・契約不適合責任に注意

売却後に、買主が「聞いていない欠陥があった」と主張した場合、売主が修繕費用を負担しなければならないことがあります（契約不適合責任）。これを防ぐには、売却前に問題点をすべて把握し、契約書に明記しておくことが重要です。

④ 境界の明確化

崖や擁壁のある土地では、隣地との境界線が不明確なことがよくあります。売却前に「境界確定測量」を行い、隣地所有者と境界を確定しておくことで、売却がスムーズになります。

買主の選定と不動産仲介の活用

崖や擁壁のある土地は、状況によって「どんな買主に売るか」が大きく変わります。買主の種類によって、売却のしやすさや価格が変わるからです。

不動産仲介の会社に依頼する方が良い

崖や擁壁のある土地の売却では、売主様の擁壁がどのような状況にあるか、そして売却においてどのようなリスクがあるかを正確に判断できる、擁壁の知識が深い仲介会社に依頼することが重要です。

擁壁の問題は法律・建築・市場の知識がすべて絡み合った複雑な問題です。一般的な不動産会社では対応しきれないケースも多く、擁壁・がけ条例に精通した仲介会社を選ぶことが、スムーズな売却への近道となります。

まずは売却コンシェルジュへご相談ください

崖や擁壁がある土地・戸建ての売却は、普通の不動産売却よりずっと複雑です。でも、適切なサポートがあれば、必ず解決策が見つかります。

私たち売却コンシェルジュは、東京都・横浜市をはじめとした首都圏の不動産売却を専門に扱っています。崖条例や擁壁の問題、深基礎・杭工法などの建築的解決策にも精通したスタッフが、お客様の状況に合わせた最善の売却プランをご提案します。

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