「父が認知症と診断されたけれど、実家をどうすればいい？」
「母が施設に入ることになった。名義が母のままでは家を売れないの？」

こうしたご相談は、売却コンシェルジュにも年々増えています。認知症の方が所有する不動産の売却は、確かに通常より複雑です。しかし、「認知症だから売れない」と決めつけてしまうのは早計です。

この記事では、認知症と不動産売却の正しい知識をお伝えするとともに、弊社が実際に経験してきたケースをもとに、「諦めないための選択肢」もご紹介します。

認知症の親の不動産は、なぜそのまま売れないのか

まず、大前提として知っておいていただきたいことがあります。不動産の売買契約は「法律行為」です。

売主が「この物件を、この金額で、この相手に売る」と意思を持って判断し、契約書に署名・捺印することではじめて成立します。認知症が進行して判断能力（意思能力）が失われてしまった場合、その方が行った法律行為は「無効」または「取り消しうる行為」とみなされる可能性があります。

万が一「あのときは判断能力がなかった」と証明されれば、契約そのものが無効になりかねません。そのため、不動産会社も金融機関も、判断能力に疑問がある方との取引には慎重に対応せざるを得ないのです。

【重要】「認知症＝売れない」と判断しないでください

ここで、多くの方が見落としている重要なことをお伝えします。

認知症という診断が出ていても、即座に「意思能力なし」とはなりません。認知症には様々な進行段階があり、軽度であれば、その時点で十分な意思能力が認められるケースがあります。

弊社では、提携している司法書士と連携して意思能力の確認を行っています。媒介契約の前に司法書士が本人と面談し、「今この時点で、この売却についての意思能力がある」と判断できる場合は、成年後見制度を利用せずに売却を進めることができるのです。

もちろん、残念ながら意思能力が認められないケースもあります。その場合は、後述する成年後見制度の利用を検討することになります。

成年後見制度とは？「法定後見」と「任意後見」のちがい

意思能力がないと判断された場合の解決策が「成年後見制度」です。認知症などにより判断能力が不十分な方を保護・支援するための法律上の仕組みで、後見人が本人に代わって不動産売却などの法律行為を行うことができます。

この制度には大きく2種類あります。

① 法定後見

すでに認知症が進行して判断能力が失われた後に、家庭裁判所に申し立てることで始まる制度です。後見人は家庭裁判所が選任します。家族が申し出ても、司法書士や弁護士などの専門家が選ばれることも多くあります。

法定後見は、判断能力の低下の程度によって3段階に分けられます。

• 後見（こうけん）：判断能力がほぼない状態。不動産売却など重要な法律行為は後見人が代わりに行う
• 保佐（ほさ）：判断能力が著しく不十分な状態。重要な行為に保佐人の同意が必要
• 補助（ほじょ）：判断能力が不十分な状態。特定の行為についてのみ補助人が関与

不動産売却の場面では、多くの場合「後見」が適用されます。

② 任意後見

本人にまだ判断能力があるうちに、「将来判断能力を失ったとき、この人に後見を任せたい」と事前に決めておく制度です。公正証書を作成し、信頼できる家族や専門家と契約を結びます。後見人を自分で選べる点が最大のメリットです。

以下の表で、2つの制度を比較してみましょう。

項目	法定後見	任意後見
開始のタイミング	認知症発症・判断能力低下後	判断能力がある元気なうちに
後見人の選任	家庭裁判所が選ぶ	本人があらかじめ指定できる
申立人	配偶者・子・市区町村長など	本人（公正証書で）
手続きの期間	申立から2〜6か月程度	公正証書作成は比較的短期
費用の目安	申立費用＋後見人報酬（月2〜6万円）	公正証書費用＋監督人報酬
不動産売却の可否	家庭裁判所の許可が必要	任意後見監督人の同意が必要

成年後見を使った不動産売却の流れ（法定後見の場合）

では実際に、成年後見制度を使って親の不動産を売却する場合、どのような手順を踏むのでしょうか。

STEP 1｜家庭裁判所に後見開始の申立てをする

申立人（配偶者・4親等以内の親族・市区町村長など）が、親の住所地を管轄する家庭裁判所に申立てをします。申立書・医師の診断書・戸籍謄本・財産目録など、必要書類の準備に時間がかかります。弊社では提携する弁護士・司法書士と連携し、申立書の作成段階からサポートしています。

STEP 2｜家庭裁判所による審判・後見人の選任

裁判所が親族への照会や、必要に応じて精神鑑定などを経て後見人を選任します。申立から概ね2〜6か月かかります。急ぎたい事情があっても、裁判所の判断を待つしかありません。

STEP 3｜後見人として売却の準備・媒介契約を締結

後見人が選任されると、不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結ぶことができます。ここで、成年後見に慣れた不動産会社かどうかが非常に重要になります（次章で詳しく解説します）。

STEP 4｜「居住用不動産処分許可」の申請（家庭裁判所）

売却する不動産が居住用の場合、後見人は必ず家庭裁判所に売却の許可を申請しなければなりません（民法第859条の3）。この許可なしに売買契約を結んでも無効となります。許可が下りるまで通常1〜2か月程度かかります。

STEP 5｜「停止条件付き」売買契約の締結 → 許可取得 → 決済

実務上は、「裁判所の許可取得」を停止条件とした売買契約を先に締結し、その後に許可申立を行うのが一般的です。許可が下りた後、残代金決済・引き渡しを行います。

【重要】成年後見での売却は「経験のある不動産会社」に依頼してください

ここが、弊社が最も強くお伝えしたいポイントです。成年後見を使った不動産売却には、通常の売却にはない特別な実務知識が必要です。特に「停止条件付き売買契約」の取り扱いは、経験のない不動産会社が関与するとトラブルの原因になります。

後見制度を使う際に知っておきたい注意点

成年後見制度は、あくまで「本人（親）の財産を守るための仕組み」です。以下の点を事前に理解しておくことが大切です。

• 売却益は本人のためにのみ使われる：介護費用の補填はOKですが、子どもの住宅ローン返済に充てるといった目的では許可が下りません
• 後見は本人が亡くなるまで続く：専門家後見人の場合、月2〜6万円程度の報酬が継続的に発生します
• 財産の使途を逐一報告する義務がある：後見人は家庭裁判所に定期的な報告義務を負います

「早めの準備」が最大の対策

認知症になってから動き出すと、売却完了まで1年以上かかることも珍しくありません。最善策は、親が元気なうちに家族で話し合い、準備しておくことです。

① 任意後見契約を早めに結んでおく

まだ判断能力がある段階であれば、公正証書で任意後見契約を結んでおくのが最善です。後見人を自分で選べるため、信頼できる家族や専門家に任せることができます。

② 家族信託を検討する

「家族信託」は、親が元気なうちに財産の管理・処分を信頼できる家族に託す仕組みです。認知症になった後でも受託者が不動産を売却できるため、成年後見制度よりも柔軟に対応できるケースがあります。設計が複雑なため、専門家への相談が必須です。

③ 不動産の名義・権利関係を今のうちに整理しておく

「どの不動産を誰が相続するか」「売却するのか引き継ぐのか」を今のうちに家族で話し合っておきましょう。相続と認知症が重なると、手続きがさらに複雑になります。

まとめ

• 認知症でも、意思能力があると判断されれば後見なしで売却できるケースがある
• 「他社に断られた」だけで諦めず、司法書士と連携した専門会社に相談を
• 後見を使う場合、申立〜売却完了まで半年〜1年以上かかることが多い
• 成年後見での売却は「停止条件付き売買契約」など実務知識が必要。経験のある会社に依頼を
• 最大の対策は「親が元気なうちに」任意後見・家族信託・名義整理を準備すること

「うちの親の状況ではどうすればいい？」「どこに相談すればいいかわからない」という方は、ぜひ売却コンシェルジュにご相談ください。相続・成年後見・税金など、不動産売却に関わるあらゆる事情に対応してきた専門家が、お一人おひとりの状況に合わせてお答えします。