こんにちは。売却コンシェルジュの山﨑紘靖です。

今回は、不動産を売却するときに課税される税金について、基礎を記載します。過去に、【質問】介護施設に入居した後の住宅売却についてや、【3,000万円控除難問編】実家の土地を売る。前編などでも少しふれていますが、記事をお読み頂いた方から、基礎の部分がわからないとのご意見を頂きました。

売却時に売主様が知識として把握して頂きたい税金の基礎をご説明致します。

売却したときに、実際はいくら利益がありましたか？

売却で得た利益を、譲渡所得・譲渡益・売却益などと表現されます。今回は、便宜上、譲渡益と記載します。

○譲渡益　＝　売却金額　－　（取得費＋譲渡費用）

取得費とは、売却する不動産の購入代金（建物は減価償却します）や、購入時に支払った仲介手数料などを指します。

• 1.　購入代金
• 2.　建物請負代金
• 3.　購入時の仲介手数料
• 4.　購入時の契約書の印紙代
• 5.　取得時の登記費用（登録免許税、司法書士等の報酬）など。

譲渡費用とは、不動産を実際に売却するときに支払った仲介手数料や測量した場合は測量費用などを指します。

• 1.　売却時の仲介手数料
• 2.　売却時の契約書の印紙代
• 3.　売却時の登記費用（登録免許税、司法書士等の報酬）
• 4.　売却のための広告料
• 5.　売却のために行った測量費、不動産鑑定料など。

前述の譲渡益の計算をわかりやすく言い換えると、

○譲渡益　＝　売却金額　－　（購入代金と支払った諸費用＋売却時にかかった費用）

となります。

たとえば、バブル期に6,000万円で購入した不動産を、4,000万円で売却する場合は、売主様に利益が出ていないため、譲渡税はかかりません。

ただし、譲渡税の申告には、購入時の売買契約書の写しや領収書が必要になります。書類で証明ができない場合は、取得費である購入金額を申告できないため、税務上売却金額の5％と計上されます。

先ほどのたとえにあてはめると、6,000万円で購入したにも関わらず、税務上の購入代金（取得費）は、売却金額：4,000万円×5％＝200万円となり、売却時に利益がでたことになります。この利益＝譲渡益に課税されます。

では、購入時よりも高く売却した、もしくは購入時の書類がないときで、税務上、譲渡益が出た場合の税率はどのようになるのでしょうか。

実は、この税率は保有期間によって変わってきます。

※繰り返しになりますが、譲渡税は譲渡益に対して課税されるため、お手元に購入時の書類があり、購入時の金額が売却時の金額を上回っている場合は、譲渡税はかかりません。

5年以上保有していますか？

不動産を売却したときに課税される税金は、譲渡取得税（以下、譲渡税）です。譲渡税は、他の所得（給与など）と分離して所得税と住民税、復興特別所得税が課税されることになっています。
譲渡税は不動産の所有期間によって税率が異なります。

○保有期間が5年以内の売却：短期譲渡所得
＝所得税：30％・住民税：9％＝39％（※39.63％）
○保有期間が5年超の売却：長期譲渡所得
＝所得税：15％・住民税：5％＝20％（※20.315％）
（※）平成49年まで2.1％の復興特別所得税が課税されます。

保有期間は、相続の場合は継続されます。つまり、親が長年暮らしていた不動産を相続で取得し、1年以内に売却したとしても、親との合計所有期間が、5年超であれば、短期譲渡所得で課税されます。

なお、保有期間は不動産を売却した年の1月1日で判断します。
たとえば、平成22年6月に購入した不動産を平成27年12月に売却した場合、所有期間は5年を超えていますが、平成27年1月1日時点では5年未満のため、短期譲渡所得として課税されます。

ご所有不動産が長期保有か短期保有かを確認できれば、基本となる税率が把握できます。

自宅として住んでいましたか？

売却する不動産が居住用（つまり、自宅など）の場合は、さらに軽減税率などの特例が受けられます。居住用の特例が受けられる要件は次の通りです。

• ① 現に居住している家屋の売却
• ② 現に居住している家屋と共に売却する敷地等の売却
• ③ 居住しなくなった家屋の売却
• ④ 居住しなくなった家屋と共に売却する敷地等の売却
• ⑤ 災害により滅失した家屋の敷地等の譲渡

※上記③から⑤の譲渡については、居住しなくなった日又は災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却に限ります。

わかりやすい基準をいうと『自宅か空き家にしてから3年以内の前の自宅』は居住用として認められます。

その他、ご質問が多い事例として「単身赴任」の場合は、配偶者が引き続き住んでいて、いずれ自宅として戻ることがはっきりしていれば居住用として認められます。

ただし、居住用の不動産であっても親子や夫婦間の売買については特例を利用することができません。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

ご所有の不動産が居住用住宅であれば、さらに軽減税率や3,000万円控除の特例などが利用できますので、不動産を売却するときの税金【軽減税率と3,000万円控除編】をご確認ください。

不動産の譲渡税は分離課税のため、他の所得とは別に課税されます。計算式さえご理解頂ければご自身でも実質の残代金を計算できると思います。

不動産を売却する金額自体も重要ですが、譲渡税が高額のことが多いため、お住み替えをする場合などはあらかじめの把握が重要になってきます。

その他、複雑な内容などは、お気軽にご相談ください。

今回も最後までお読み頂き、ありがとうございました。

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