こんにちは。売却コンシェルジュの代表 山崎　紘靖です。

売却不動産を探しております。『最高額を目指したい方』『問題を抱えた不動産をご所有の方』は、是非お問い合わせ下さい。（無料相談・秘密厳守）

さて今回は、ブログ記事を読まれた方からのご質問と回答をご紹介致します。近い状況の方も多いと思いますので、参考にして下さい。

【介護施設理事長からの質問】
　介護施設の入居者が、自宅を売却する際に「3,000万円の特別控除」を利用できるかどうか知りたい。
　もし期限が限られるのであれば、入居者にご案内したい。
　（質問抜粋）

【実家の売却】住宅を売却するときに気をつけたいこと（空家編）。でご説明した内容の実践編になります。要点をわかりやすくご説明致します。

今後自宅に戻る予定や家族が利用することがあるか？

まずは、自宅の必要性について考慮して下さい。介護施設は一時的なものでいずれは自宅での介護を検討している場合はそもそも自宅の売却は不要です。
また、自宅に戻り生活をするということであれば、その後もしご売却することになっても「3,000万円の特別控除」を利用できることになります。

しかし、施設の生活が長くなり、例えば「自宅の売却資金を施設の利用料にあてたい」などの場合は、ご売却の時期を違えると税制面で不利に働くことがあります。

親が介護施設に入居した後の自宅（空き家）の売却時期は？

介護施設入居者が自宅を売却する際に「3,000万円の特別控除」はいつまで利用できるのか。

空き家になってから（若しくは、施設に入居してから）3年目の年末まで。

実務で多い事例をご紹介します。
介護施設に入居されている売主様のご年齢は、平均すると70～80歳前後の方が多いです。
不動産を購入された年齢が40歳だとすると、購入後30年～40年経過している計算になります。
税務上有効な購入時の資料等は紛失しているか、現在と地価価格が大きく違う為、税務上あまり有効でない場合が多く見受けられます。

例えば、金額5,000万円で自宅を売却する場合、購入時の書類の額面が3,000万円とすると残り2,000万円に20.315％（長期保有の税率）が加算されます。

　3,000万円控除なし：(5,000万円－3,000万円)×20.315％＝406.3万円
　3,000万円控除あり：｛(5,000万円－3,000万円)－3,000万円｝×20.315％（※1）＝0円

おおよそ400万円の差が出ます。
※1：10年を超えて所有する自宅の売却の場合は、税率計算が異なります。

特に不動産を購入した時期が、バブル期より以前の場合地価が大きく違う為、注意が必要です。

意思能力の有無について

いつまでも元気に健康にいてほしいものですが、高齢になるともの忘れや進行すると認知症と判断される場合もあります。

もし、認知症と判断された場合は所有者の意思確認が出来ないという状況になります。売買契約を行う際、司法書士による「売却の意思確認」をご所有者様に行います。

＜高齢者の意思能力＞
不動産売買契約の締結など財産を処分するための法律行為には、意思能力が必要です。特に高額な財産を処分する際には日常的な会話が出来るといった程度より高いレベルの意思能力が必要とされています。
具体的には取引後の状況が把握できないほど認知症が進行していた場合などは裁判で売買が無効と判断されています。
客観的に意思能力の有無やレベルを確認することは簡単なことではありませんが、会話の内容、取引内容の説明に対する反応などから判断することになります。特に不動産取引の場合は高額の財産処分でありますので、慎重に判断することが必要となります。契約締結の際には仲介者である宅地建物取引業者が確認をするほか、決済時には登記申請を担当する司法書士も意思を確認します。
司法書士による意思確認は司法書士法および司法書士会会則に基づき厳格に行うため、契約を締結した場合でも、決済時に司法書士が意思能力の有無に疑義があると感じた場合は決済を行わないこととなります。（日本橋綜合登記事務所ＨＰ一部抜粋）

つまり、売主様に意思能力がないと判断された場合は、不動産取引が無効となり、売却する場合は「成年後見人」の制度などを利用する必要性が出てきます。
※「成年後見人」の制度については、この記事での説明を省きます。

最近もの忘れが多いなどの状態があれば、真剣にご売却についてお考えになる時期かもしれません。

まとめ

ご家族が介護施設に入居していて、自宅の売却を検討している場合、売却時期が重要になってきます。

①3,000万円の特別控除が利用できる期間　②所有者様が健康で意思能力がある状態　を考えて不動産の売却をご検討下さい。

尚、意思確認等は状況判断によるものも含まれる為、ご不安な場合は直接ご相談下さい。