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売却コンシェルジュBLOG【シティハウス東大井 × 売却コンシェルジュ】マンションPBR第2位!利便性と資産性を兼ね備えた物件のご紹介

2017年1月4日(水)

【シティハウス東大井 × 売却コンシェルジュ】マンションPBR第2位!利便性と資産性を兼ね備えた物件のご紹介

【シティハウス東大井 × 売却コンシェルジュ】マンションPBR第2位!利便性と資産性を兼ね備えた物件のご紹介

※こちらの物件は、平成29年1月に成約になりました。

今回は、当社で販売しているシティハウス東大井のご紹介に合わせて、マンションの資産性についてもわかりやすくご説明します。

現在(平成29年1月4日時点)、販売中の物件となりますので、実際にご案内可能です。ご希望の方は、こちらに『内見希望』と記載し、お問合せください。

さて、マンションの資産性についてお話を戻します。『住む』という基本的な要素から、『マンションの資産倍率』まで順にご説明致します。

※今回の記事は、マンションの購入時に確認しておくべき内容を中心に記載しております。土地・戸建と異なり、建替えが基本的には出来ないマンションの場合、購入時に手放すときのことも念頭にいれ検討すべきと考えています(終の棲家としての購入などの場合は除く)。購入したマンションが、売却時に有利に販売できるかどうかは、ある程度購入時の判断によって予測できると思われます。

シティハウス東大井の「安全性」「居住快適性」「生活利便性」

エントランス

マンションを住まいとして購入する場合は、将来的な資産性ももちろん大切ですが、まずは気持ちよく住むことができるかどうか(「居住快適性」)が重要です。まずは、シティハウス東大井の居住快適性についてご説明します。

安全性について

■セキュリティ
・S-GUARD(エスガード)…住友不動産の24時間オンラインセキュリティシステム
24時間オンライン体制で、セントラル警備保障指令センターにつながっています。各住戸でのガス漏れ、非常ボタン、防犯センサー及び各住戸、共有部での火災による警報が発信されると、セントラル警備保障の警備員が現場に急行し、必要な通報などの対応がなされます。

・ダブルオートロックシステム
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エントランスホール入口とエレベーターはそれぞれオートロックが施工されており、2重のセキュリティとなっています。

・防犯センサー
全住戸の玄関ドア・開放可能な窓には防犯センサーを設置。防犯セットされている間に玄関ドア・窓が開けられると、センサーが反応して警報がなり、警備会社へ異常信号が発信されます。

・ダブルロック
防犯性を高めるために、玄関ドアは上下で2箇所施錠できます。玄関扉は、サムターン回しやバールでのこじ開けにも対応しています。

■構 造
・住宅性能評価書
シティハウス東大井では、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいた「住宅性能評価制度」による住宅性能評価を受けています

17本の杭を打設
地震に強い建物づくりには、強固な地層を支持地盤とすることが重要です。シティハウス東大井では、地下約25m以深、N値60以上の砂レキ層を建物を支える支持地盤として、拡底杭:16本・ストレート杭:1本を設置しています。

・構造躯体
構造躯体に耐久性を高めるために、柱・梁・床スラブ等の主要構造部についてコンクリートの耐久設計基準強度を30~54N/m㎡に設定してあります。この基準は、大規模補修不要予定期間は「およそ100年」との指針が日本建築学会より示されています。

室内設備について

24時間全熱交換型換気システム
窓を閉めたままでも常に換気ができる、24時間全熱交換型換気システムを採用。

TES温水式床暖房
リビング・ダイニングには、東京ガスのTES温水式暖房を採用。温水を利用して足元から心地よく室内を温めます。

■キッチン
・人工大理石カウンタートップ
美しく、メンテナンスも容易な人工大理石を採用。高級感あふれるキッチンを演出。

・内炎式バーナー
炎が内向きにトルネードしながら燃焼する内炎式バーナーを採用。炎が鍋底の中心にあたってから鍋底全体に広がって素早く加熱。

・大型シンク

・ガラストッププレート
熱や衝撃に強く、汚れが付きにくい。

■収納
・トール型下足入
玄関には、天井近くまでの高さがあるトール型の下足入を設けてあります。ブーツや傘もすっきり収納可能。

・ステップインクローゼット
ひと目で収納物を確認できるステップインクロゼットは、衣類の収納に加え、足元には引出しや衣装箱、シューズボックスも置くことができます。

■サニタリー
・三面鏡付洗面化粧台
ワイドミラーを中心に配した三面鏡タイプの洗面化粧台を採用。鏡の裏側には、収納棚を確保。

・オートバスシステム
浴室へのお湯張り、追い焚き、保温までスイッチひとつで自動操作できるシステムです。

・TES式浴室暖房乾燥機
東京ガスのTES式暖房乾燥機がバスルーム内を換気して、カビの発生を抑えます。さらに、乾燥機能で、雨の日に洗濯物を乾かすことも可能です。

利便性について

京浜急行本線「立会川」駅徒歩1分、JR京浜東北線他「大井町」駅徒歩14分、のダブルアクセス。

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都心部へのアクセスも良く、「立会川」駅から所要時間は下記の通りです。

京浜急行本線「立会川」駅より

「品川」駅へ 5分
「京急川崎」駅へ 9分
「渋谷」駅へ 13分
「羽田空港」駅へ 9分
「東京」駅へ 13分
「横浜」駅へ 16分
「日本橋」駅へ 19分
「新宿」駅へ 18分

主な周辺施設をご案内します。

【公共施設】
・しながわ区民公園…徒歩6分(約460m)
・大井ふ頭中央海浜公園…徒歩15分(約1,190m)

【周辺施設】
・ローソン東大井2丁目店…徒歩1分
・まいばすけっと…徒歩3分
・東芝病院…徒歩7分
・アトレ大井町…14分
・ウィラ大井…13分

マンションPBR第2位、立会川の魅力

シティハウス東大井のマンションPBRは、平成28年7月東京カンテイの資料によると六本木一丁目に続き第2位となっています。マンションPBRと立会川の魅力について説明します。

マンションの『資産性』について

東京カンテイが公表している中古マンション資産倍率(以下、マンションPBR)をご存知ですか?
これは、分譲されたマンションの資産価値が中古市場で売却するときに新築分譲時の価格の何倍になっているかをあらわしているものです。マンションPBRが1倍を下回っていれば新築分譲時に比べて資産価値が目減りし、1倍を上回っていれば新築分譲時よりも価格が上昇して資産価値が増加したことになります。
基本的にマンションは、その価値の大半が建物のため、経年によって新築分譲時から下落する傾向にあり、マンションPBRは概ね1倍を下回りますが、マンションの立地やマーケットの動向によっては今回掲出した例のように1倍を上回るケースも出てきます。

マンションPBR=中古マンション価格 ÷ 新築マンション価格

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上記のように、立会川は六本木一丁目に続き、第2位となっており、優位性・利便性を兼ね備えた立地ということができます。シティハウス東大井は、駅徒歩1分に位置し、将来的な資産性についても堅調な推移が予測できるとも考えられます。

立会川の魅力

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立会川の歴史は古く、「立会川」の名前の由来は、昔川を挟んで小競り合いが起こった(太刀合い川)や、鈴ヶ森刑場への罪人を見送った場所や、いくつもの支流が合流している(滝合い川)などと言われています。

幕末には、旧・土佐高知藩 山内家の下屋敷があったことで知られており、現在、立会川駅の近くには幕末の英雄、坂本龍馬の銅像があります。

ペリー来航の際、幕府も突然の黒船来航で大騒ぎ、龍馬も土佐藩の一員として、土佐藩抱え屋敷に設けられた浜川砲台での警備に駆り出されました。現在は埋め立てられて、往時の面影を見ることはできないが浜川砲台跡から敷石の一部が発見されたことを記念して、平成16年高知市から坂本龍馬の銅像が寄贈され、立会川駅前の北浜川児童公園に立てられているそうです。

駅から続く昔ながらの商店街には魅力的なお店も多く、テレビ等のメディアで取り上げられることもしばしば。

詳細は、立会川駅前通り繁栄会をご参照ください。

販売価格等

・販売価格 : 金3,080万円
・築  年  数    : 平成20年2月築 
・所  在  階 : 8階部分
・種  別 : 中古マンション
・間  取  り   : 1LDK+SIC
・現  況 : 空室 (鍵弊社預かり)
・案内可能日: ご希望にお合わせ出来ます。
・お引渡時期: 相談

※その他、詳細は下記、販売図面及び間取り図参照。

・販売図面
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まとめ

いかがでしたでしょうか。

今回ご紹介したお部屋は、1LDKで、一人暮らしやDINKS向けのお部屋となっています。

マンションは、ずっと住むことを前提に購入した場合は生活利便性の確認のみで良いかもしれません。しかし、生活や家族構成の変化で将来的に売却することをお考えの場合は、資産性にも注目して購入を決定したほうが良いと思われます。

なお、今回ご紹介した『シティハウス東大井』は現在販売中となります。ご興味がある方は、内見も出来ますので、お気軽にお問合せください。

今回も最後までお読み頂き、誠にありがとうございます。

※こちらの物件は、平成29年1月に成約になりました。

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■シティハウス東大井フォトギャラリー
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※記事中の所要時間は京浜急行本線「立会川」駅利用時です。通勤時・日中時のうち短いものを記載しており、乗換え、待ち時間等は考慮しておりません。


私が記事を書きました。

山﨑 紘靖
山﨑 紘靖過去に200件以上の不動産売却に携わり、 某大手不動産会社で営業成績No,1だった山崎が、 売却の専門家として、あなたの「最高額で売れた」をサポートします。

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